Μίνι ράλι στην αγορά ακινήτων

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη, στην Ημερησία

Τεχνητή αντίδραση εν μέσω παρατεταμένης κρίσης ή αχτίδα φωτός για καλύτερες ημέρες στην κτηματαγορά; Στο ερώτημα αυτό καλούνται να απαντήσουν οι φορείς της αγοράς, οι οποίοι βλέπουν τις τελευταίες εβδομάδες να γίνονται κάποιες ενδιαφέρουσες αγοραπωλησίες ακινήτων χωρίς εμφανή λόγο. Συμβόλαια κλείνονται, στις εφορίες υπάρχει κινητικότητα, ωστόσο, η αγορά κατοικίας παραμένει «βουτηγμένη στη λάσπη».

Αύξηση των συμβολαίων για αγορά κατοικιών, αλλά και άλλων ακινήτων, κυρίως οικοπέδων, καταγράφεται τις τελευταίες εβδομάδες. Χωρίς να μπορεί να αλλάξει το αρνητικό κλίμα στην κτηματαγορά και χωρίς το απόθεμα των απούλητων σπιτιών να μειώνεται εντυπωσιακά, εντούτοις ορισμένοι κατασκευαστές έχουν αρχίσει να χαμογελούν, αφού πουλάνε, έστω και σε χαμηλότερες τιμές από ότι περίμεναν όταν έχτιζαν. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, το φαινόμενο της υπερθέρμανσης είναι συγκυριακό και δεν αναμένεται να έχει συνέχεια. Τα στοιχεία που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος πρόσφατα επιβεβαιώνουν το φαινόμενο. Ενώ το α’ τρίμηνο η πτώση των συναλλαγών ήατν 49,3% σε σχέση με πέρυσι και το β’ τρίμηνο 49,4%, στο τρίτο τρίμηνο η υποχώρηση είναι μικρότερη, στο 44,4%.

Το πιθανότερο είναι το φαινόμενο να κρατήσει μέχρι τον Φεβρουάριο, οπότε και θα ανακοινωθούν οι αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων, αλλά και γενικότερα θα διαμορφωθεί το νέο φορολογικό τοπίο για εκατομμύρια Ελληνες.

Τέσσερις είναι οι λόγοι που οδηγούν σε αυξημένες πωλήσεις εν μέσω κρίσης. Και όπως τονίζουν οι ειδικοί, η αγορά μοιάζει με το Χρηματιστήριο, το οποίο παρότι πέφτει συνολικά, εντούτοις υπάρχουν κάποιες μετοχές που ανεβάζουν συνεχώς επίπεδο.

Ρευστότητα

1. Σημαντικός αριθμός πολιτών διαθέτουν κάποια ρευστότητα, έχουν δηλαδή χρήματα πιθανότατα κατατεθειμένα στην τράπεζα, τα οποία όμως δεν τους αποδίδουν απολύτως τίποτε. Από την άλλη, φοβούνται μήπως οι αλλαγές στη φορολογία, η αυστηροποίηση του πόθεν έσχες και η αύξηση των συντελεστών φορολόγησης εισοδημάτων ουσιαστικά «ροκανίσει» τις όποιες αποταμιεύσεις τους. Επιστρέφουν, λοιπόν, στο ασφαλές καταφύγιο των ακινήτων, ακόμη και σε μια κακή συγκυρία. Οι άνθρωποι αυτοί συνήθως αγοράζουν ακίνητα για μελλοντικές υπεραξίες, όπως οικόπεδα, ή κάποια καταστήματα και γραφεία που, όμως, έχουν εξασφαλισμένο μηναίο εισόδημα. Με τον τρόπο αυτό και τα χρήματά τους εκμεταλλεύονται και επενδύουν σε ακίνητα. Λειτουργούν κυρίως με τη λογική πως ότι και να γίνει το ακίνητο δεν χάνει την αξία του.

2. Ο φόβος μπροστά στις επικείμενες αλλαγές στη φορολογία ακινήτων είναι μια βασική αιτία για να σπεύσει κάποιος να κάνει τοποθετήσεις σε ακίνητα. Αυτό συμβαίνει κυρίως στις πολύ ακριβές περιοχές και για ακίνητα αξίας από 700.000 ευρώ και πάνω. Η φημολογία περί κατάργησης της φοροαπαλλαγής για την πρώτη κατοικία που έχει υψηλή αξία είναι το βασικό θέμα συζήτησης. Κρατικοί αξιωματούχοι λένε ότι δεν μπορεί μια βίλα 200 τ.μ. (όσο είναι σήμερα το αφορολόγητο πρώτης κατοικίας) στη Βουλιαγμένη που μπορεί να κοστίζει 1 εκατ. ευρώ να απαλλάσσεται από τον φόρο κατά τον ίδιο τρόπο με μια μονοκατοικία 200 τ.μ. στο Κερατσίνι που κοστίζει 400.000 ευρώ. Ετσι, ενδεχομένη αλλαγή στο φορολογικό καθεστώς θα σημάνει πολύ υψηλούς φόρους. Πάντως, στις ακριβές περιοχές επικρατεί μια ανησυχία για το ποιους θα πιάσει ο νέος Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας και δεν είναι λίγοι εκείνοι που σπεύδουν να «ξεφορτωθούν» ακίνητα που θα τους κοστίζουν πολύ ακριβά από του χρόνου.

3. Η τρίτη αιτία της αυξημένης ζήτησης είναι η σχεδόν σίγουρη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οποιο είναι το ποσοστό που θα αυξηθούν οι τιμές ανάλογα υψηλότερος θα είναι ο φόρος μεταβίβασης όταν αφορά δεύτερα σπίτια, αποθήκες, γκαράζ, ημιυπαίθριους καθώς κι όλες οι αμοιβές, δικηγόρων, συμβολαιογράφων κ.λπ. που υπολογίζονται πάνω στην αντικειμενική αξία. Τα σπίτια που πωλούνται για τον συγκεκριμένο λόγο είναι όλων των κατηγοριών, κυρίως δε αφορούν περιοχές όπου προβλέπεται αύξηση αντικειμενικών πάνω από 70%-90%. Εκεί θα εκτοξευτούν στο μέλλον οι τιμές, οπότε πολλοί σπεύδουν τώρα για να πετύχουν χαμηλότερα έξοδα. Η έκρηξη της ζήτησης κάθε φορά που γίνεται αναπροσαρμογή είναι σύνηθες φαινόμενο.

4. Οι ευκαιρίες που δημιούργησε η κρίση των τελευταίων τριών ετών είναι ο τέταρτος λόγος για τη μικρή αναζωπύρωση της κτηματαγοράς. Τόσο σε φθηνές περιοχές όσο και σε ακριβές υπάρχει μια μεγάλη μερίδα κατασκευαστών που δεν αντέχουν την αγοραστική καθίζηση και αναγκάζονται να κάνουν γενναίες εκπτώσεις. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, υπάρχουν σπίτια που πωλούνται 20%-25% φθηνότερα σε σύγκριση με το 2007-2008, αλλά αυτά αποτελούν την εξαίρεση, αφού οι τιμές παραμένουν ακόμη υψηλές. Η κατηγορία που πλήττεται περισσότερο από την κρίση είναι η μεσαία, όσα δηλαδή ακίνητα κοστίζουν από 200 έως 500 χιλιάδες ευρώ. Εκεί οι ευκαιρίες είναι περισσότερες και όσοι έχουν ρευστό μπορούν να πετύχουν καλή τιμή. Ευκαιρίες υπάρχουν και στα πολύ ακριβά ακίνητα, από 1 εκατ. ευρώ και πάνω. αλλά και σε πολλά φθηνά, κυρίως μεταχειρισμένα.

Πού συμφέρει να αγοράσετε σήμερα

«Οποιος έχει σήμερα χρήμα καλό είναι να μην περιμένει. Ευκαιρίες υπάρχουν, ακίνητα καλά και οικονομικά διατίθενται και δύσκολα θα υπάρξει μεγάλη πτώση των τιμών τα επόμενα χρόνια. Με το ξεπέρασμα της κρίσης, μάλιστα, θα σημειωθούν κι άλλες αυξήσεις». Αυτό τονίζει στην «Η» ο κατασκευαστής ακινήτων κ. Ιωάννης Τάσσης, ο οποίος, αντιλαμβανόμενος την κατάσταση που επικρατεί την τελευταία διετία, δεν δίστασε να προχωρήσει σε εκπτώσεις προκειμένου να διαθέσει τα ακίνητά του. Ποιότητα σε καλή τιμή είναι για τους εργολάβους οικοδομών η συνταγή της επιτυχίας και της προσέλκυσης αγοραστών.

Την περίοδο αυτή, όπου οι πωλήσεις έχουν αρχίσει να αυξάνονται, παρατηρείται και μια καλύτερη «συμπεριφορά» από τους κατασκευαστές. Ενώ δηλαδή στο παρελθόν δεν συζητούσαν καν να ρίξουν τις τιμές, πλέον οι ίδιοι κάνουν έκπτωση με την πρώτη επαφή με τον πελάτη, ο οποίος έχει σίγουρα το πάνω χέρι. Η εικόνα αυτή δεν συναντάται σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας, κατά μεγάλο ποσοστό αφορά την Αττική και την Θεσσαλονίκη, όπου το συνολικό απόθεμα των απούλητων σπιτιών μπορεί να ξεπερνά τις 130.000.

Ευκαιρία

Ετσι, ο κατασκευαστής δεν έχει ρευστό ώστε να προχωρήσει σε άλλη επένδυση, με αποτέλεσμα την καθίζηση της οικοδομής. Στην ερώτηση για το πού μπορεί να βρει κανείς ευκαιρίες, ο κ. Τάσσης και πολλοί άλλοι εργολάβοι οικοδομών τονίζουν: «Παντού, αρκεί να γίνει καλό ψάξιμο». Ελκυστικά ακίνητα υπάρχουν σε πολλές γειτονιές, ακόμη και στο ίδιο τετράγωνο ή την ίδια πολυκατοικία. Γι’ αυτό και οι τιμές που δίνονται δεν αποτελούν απαράβατο κανόνα της αγοράς. Για παράδειγμα, νεόδμητο διαμέρισμα στου Ζωγράφου πωλείται 3.000 ευρώ/τ.μ. στο ρετιρέ και 2.700 ευρώ/τ.μ. στον α’ όροφο.

Ευκαιρίες περισσότερες υπάρχουν στις μεσαίες περιοχές, όπως Χαλάνδρι, Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Μαρούσι, Ζωγράφου, Αμπελόκηποι, Π. Φάληρο, Ν. Σμύρνη, Γλυκά Νερά, Αγία Παρασκευή, Χολαργός, Πολύγωνο. Οι τιμές στις γειτονιές αυτές κυμαίνονται από 2.200 έως 3.500 ευρώ/τ.μ., όμως μπορεί να γίνουν εκπτώσεις 10%-20%.

Λιγότερες ευκαιρίες υπάρχουν στις φθηνές περιοχές, όπως Ιλιον, Κολωνός, Κυψέλη, Εξάρχεια, Μεταξουργείο, Καλλιθέα, Κουκάκι, Περιστέρι, Αιγάλεω κ.λπ., όπου οι τιμές διαμορφώνονται στα 1.800 με 2.500 ευρώ/τ.μ.

Στις πολύ ακριβές περιοχές, όπως Κηφισιά, Εκάλη, Διόνυσος, Βουλιαγμένη, Βούλα, Βάρκιζα, Φιλοθέη, Πεντέλη, Κολωνάκι, οι μειώσεις τιμών είναι μικρές, της τάξης του 5%, αφού τα νεόδμητα σπίτια κοστίζουν από 3.500 έως 8.000 ευρώ/τ.μ.

2 thoughts on “Μίνι ράλι στην αγορά ακινήτων

  1. Παράθεμα: The… 2 « Μεταξουργειο, Κεραμεικος

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s