«Κίνημα» επιστροφής στο κέντρο

Του Βασίλη Σ. Κανελλη, στην Ημερησία

Το… μετρό της επιστροφής στις περιοχές πέριξ του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, έχουν πάρει τους τελευταίους μήνες εκατοντάδες αγοραστές ακινήτων, κυρίως διαμερισμάτων. Ενώ, δηλαδή, στα πρώτα χρόνια της προηγούμενης δεκαετίας χιλιάδες Αθηναίοι -έχοντας κερδίσει πολλά χρήματα κυρίως από το Χρηματιστήριο- αγόραζαν όσο – όσο στα προάστια, τώρα παρατηρείται αλλαγή κατεύθυνσης. Στη νέα τάξη πραγμάτων που έχει αρχίσει να διαμορφώνεται στην κτηματαγορά της πρωτεύουσας έχει συμβάλει τα μέγιστα και η οικονομική κρίση, ενώ οι ειδικοί προβλέπουν ότι ανάλογα φαινόμενα θα παρατηρηθούν και στη Θεσσαλονίκη. Τρεις είναι οι αιτίες της επιστροφής στο κέντρο της Αθήνας για αγορά πρώτης κατοικίας:

1 Η έλλειψη ρευστότητας και η οικονομική ανασφάλεια. Ολο και περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές διστάζουν να πάρουν σπίτι σε κάποιο προάστιο της πρωτεύουσας, αν και οι περισσότεροι ονειρεύονται μια μονοκατοικία με κήπο σε μια πιο ανθρώπινη γειτονιά. Τα περισσότερα σπίτια στα βόρεια, τα νότια και τα ανατολικά προάστια είναι μεγάλα, πάνω από 120 τ.μ. και με κόστος που ξεπερνά τις 300.000 ευρώ, ενώ και η συντήρησή τους κοστίζει σημαντικά. Τα περισσότερα νοικοκυριά δεν έχουν όλα τα λεφτά μετρητά και καταφεύγουν στις τράπεζες, οι οποίες όμως έχουν κλείσει τις στρόφιγγες. Ετσι, είναι αδύνατη η εξασφάλιση τόσου μεγάλου ποσού για σπίτι στα προάστια. Μόνη διέξοδος είναι η αναζήτηση διαμερίσματος σε μια πιο φθηνή γειτονιά, έστω και στο κέντρο της Αθήνας.

2 Τον τελευταίο καιρό πολλοί ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων σε μακρινή απόσταση από το κέντρο και τους χώρους εργασίας τους βλέπουν να αυξάνεται κατακόρυφα το κόστος μετακίνησής τους, ιδιαίτερα μετά την αύξηση της βενζίνης.

Για παράδειγμα, αν κάποιος εργάζεται στο κέντρο και διαμένει στο Γέρακα ή την Παλλήνη χρειάζεται περί τα 15 χιλιόμετρα (+15 χλμ. επιστροφή) για τη δουλειά του, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την κατανάλωση καυσίμων, ιδιαίτερα σε οδούς τόσο επιβαρυμένους όπως η Λ. Μεσογείων. Ετσι, έχουν αρχίσει να «γλυκοκοιτάζουν» ακίνητα κοντά σε σταθμούς του μετρό και σίγουρα σε καλές περιοχές όσο πιο κοντά στο κέντρο ή τους χώρους εργασίας τους. Ομοίως και οι αγοραστές αποφεύγουν τις μακρινές αποστάσεις και αναζητούν διαμερίσματα που δεν θα επιβαρύνουν το μηνιαίο κόστος μετακίνησής τους.

3 Ο τρίτος λόγος έχει να κάνει με την υποβάθμιση του περιβάλλοντος έπειτα από τις καταστροφικές πυρκαγιές στα βορειοανατολικά του νομού. Θα χρειαστούν αρκετά χρόνια για να φύγει η «μαυρίλα» της φωτιάς και να επιστρέψουν οι αγοραστές στις καμένες περιοχές, εκτός αν μπει άμεσα σε εφαρμογή το πρόγραμμα αναδάσωσης 100.000 στρ. Οσοι επιστρέφουν στο κέντρο, αγοράζουν σε αναβαθμισμένες περιοχές και όχι σε περιοχές – γκέτο. Θησείο, Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Γκάζι, Αμπελόκηποι, Νέος Κόσμος, Παγκράτι, είναι οι γειτονιές με τη μεγαλύτερη ζήτηση.

Ζήτηση
Τη μεγάλη υποχώρηση της ζήτησης για τα προάστια της Αθήνας και την επιστροφή στο κέντρο, επιβεβαιώνουν έρευνες που παρουσιάστηκαν πρόσφατα στην ημερίδα για την κτηματαγορά που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής υπό την επιμέλεια του ορκωτού εκτιμητή, Μπ. Χαραλαμπόπουλου. Σύμφωνα με την Eurobank Property Services, καταγράφεται έντονο ενδιαφέρον τον τελευταίο καιρό για τα ακίνητα – σταθερές αξίες, δηλαδή Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Μακρυγιάννη. Αναλύοντας τις βασικότερες περιοχές, τονίζουν οι αναλυτές:

Παγκράτι – Μετς: στα 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ. στο όμορφο Μετς, ενώ στο κέντρο του Παγκρατίου 2.500-3.000 ευρώ. Υπάρχουν πολλά παλαιά με 1.200-1.800 ευρώ/τ.μ. με τους αγοραστές να στρέφονται σε μικρές επιφάνειες και τους πωλητές να δέχονται παζάρια για -10%. Υπάρχουν και ακραίες πωλήσεις στο Παγκράτι όπως στην οδό Κρησίλα με 5.400 ευρώ/τ.μ. για ρετιρέ.

Νέος Κόσμος: Στα 2.400-2.700 ευρώ/τ.μ. τα καινούργια και 1.000-1.400 ευρώ/τ.μ. τα παλαιά, ενώ η ζήτηση είναι κυρίως για επιφάνειες 70-90 τ.μ. Υπάρχει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, οι αγοραστές ψάχνουν για παλαιά και με περιθώρια διαπραγμάτευσης -10%. Τα ακίνητα με θέα στην Ακρόπολη είναι περιζήτητα και κοστίζουν 3.000 ευρώ/τ.μ.

Αμπελόκηποι – Γκύζη: Τα νεόδμητα στην Ελληνορώσων έχουν απογειωθεί στα 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 1.500-1.800 ευρώ/τ.μ. Στου Γκύζη τα καινούργια κοστίζουν 2.700-3.100 ευρώ/τ.μ. Το μικρό απόθεμα κατοικιών, η υψηλή ζήτηση για ακίνητα κοντά στο μετρό και η δυνατότητα διαπραγμάτευσης για μείωση 5% είναι τα χαρακτηριστικά της αγοράς.

Πατήσια – Κυψέλη: Τα νεόδμητα στην Κυψέλη έχουν κόστος 2.100-2.400 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά γύρω στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Στα Πατήσια οι τιμές είναι 1.950-2.250 ευρώ/τ.μ. τα νεόδμητα, ενώ στην Κυπριάδου φτάνουν τα 2.500-2.900 ευρώ/τ.μ. Κυρίως ζητούνται επιφάνειες 55-85 τ.μ. και 65-100 τ.μ. Χαρακτηριστικά της αγοράς ο χαμηλός όγκος συναλλαγών, η μείωση κατά 10% των τιμών και η τάση για μικρότερα, παλαιότερα, φθηνότερα.

Κολωνός – Σεπόλια: 1.800-2.200 ευρώ/τ.μ. και 2.000-2.400 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα πωλούνται τα νεόδμητα, ενώ υπάρχει απόθεμα κατοικιών λόγω της χαμηλής ζήτησης. Μόνο οι οικονομικοί μετανάστες κινούν την αγορά, ενώ γίνονται μειώσεις 5% για τα μεγάλα διαμερίσματα.

Γκάζι – Πετράλωνα: 3.000-3.500 ευρώ τα καινούργια στο Γκάζι, ενώ τα loft πωλούνται 3.500-4.500 ευρώ και οι ζητούμενες επιφάνειες είναι 60-90 τ.μ. Στην περιοχή έγιναν πράξεις το 2009, υπάρχει ενδιαφέρον, αλλά υπάρχουν τουλάχιστον 10 συγκροτήματα πολυτελών διαμερισμάτων τύπου loft που ψάχνουν αγοραστές, παρά την υψηλή προβολή.

Το ενδιαφέρον εστιάζεται σε άτομα του καλλιτεχνικού χώρου αλλά και ως επενδυτικό προϊόν, καθώς 20%-30% αγοράζεται για να ενοικιαστεί σε υψηλές τιμές. Οσο για τα Πετράλωνα, ικανοποιητική είναι η ζήτηση κοντά στις γραμμές του Ηλεκτρικού, ενώ Θησείο και λόφος Φιλοπάππου κρατούν τα πρωτεία της ζήτησης. Οι τιμές στα Ανω Πετράλωνα κυμαίνονται από 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ. και στα Κάτω Πετράλωνα 2.200-2.700 ευρώ/τ.μ.

Μεταξουργείο – Βοτανικός: Οι νεόδμητες κατοικίες τύπου loft στο Μεταξουργείο πωλούνται 3.800-4.000 ευρώ/τ.μ., οι νεόδμητες κατοικίες στον Βοτανικό 2.200-2.500 ευρώ και τα loft πάνω από 3.500 ευρώ/τ.μ. Η αγορά έχει δύο πρόσωπα, αφού υπάρχουν αγοραστές σπιτιών με θέα την Ακρόπολη που πλήρωσαν 6.200 ευρώ/τ.μ., όμως στα υποβαθμισμένα ακόμη σημεία των γειτονιών αυτών το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο. Η καθυστέρηση στην ανάπλαση, κυρίως του Βοτανικού, έχει «παγώσει» τη ζήτηση.

Σπίτι πουλήθηκε αντί 36.000 ευρώ το τ.μ.!
Τα νεόδμητα (αν υπάρχουν) διαμερίσματα στο Κολωνάκι, μια από τις πιο σταθερές αξίες στην κτηματαγορά, πωλούνται 8-14 χιλ. ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 6-10 χιλιάδες ευρώ. Στις παρυφές του Λυκαβηττού, όπου πάντα υπάρχει ζήτηση, το κόστος αγοράς ανέρχεται σε 5.500-6.500 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν πάντως και οι ακρότητες, λίγες εκατοντάδες μέτρα πιο κάτω. Πρόκειται για μοναδικά ακίνητα επί της οδού Ηρώδου Αττικού με θέα στον Εθνικό Κήπο και… γείτονες τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον πρωθυπουργό. Πρόσφατα υπήρξε πώληση διαμερίσματος άνω των 200 τ.μ. με κόστος 35-36 χιλ. ευρώ/τ.μ. Φυσικά πρόκειται για την υψηλότερη τιμή που έχει καταγραφεί στην Ελλάδα, αλλά είναι η εξαίρεση. Στην Ηρώδου Αττικού ελάχιστα είναι τα σπίτια που βγαίνουν προς πώληση και γίνονται αμέσως ανάρπαστα σε οποιαδήποτε τιμή απαιτήσει ο ιδιοκτήτης. Αν και η ζήτηση στην ευρύτερη περιοχή είναι βελτιωμένη, δεν υπάρχουν καινούργια σπίτια. Ετσι, ακόμη και τα παλαιά κοστολογούνται σε υψηλή τιμή. Για παράδειγμα, πρόσφατα στην πλατεία Κολωνακίου πουλήθηκε παλαιό διαμέρισμα με 9.800 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν τέλος περιθώρια διαπραγμάτευσης για μείωση 10% στις τιμές.

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Google

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση /  Αλλαγή )

Σύνδεση με %s