Ενεργοί αγοραστές ακινήτων οι μετανάστες

Του Φάνη Γαβρινιώτη, στο euro2day

Ενεργό ρόλο στις αγοραπωλησίες ακινήτων εν μέσω κρίσης διαδραματίζουν οι οικονομικοί μετανάστες, καθώς η συντριπτική πλειοψηφία όσων εξασφαλίζουν τραπεζική χρηματοδότηση την αξιοποιούν για την απόκτηση οικογενειακής στέγης.

Αντίθετα, το μεγαλύτερο ποσοστό των ελλήνων δανειοληπτών χρησιμοποίησαν πέρυσι το χρηματικό ποσό που πήραν με τη μορφή δανείου από την τράπεζά τους είτε για εργασίες επισκευής – επέκτασης του παλαιού ακινήτου τους είτε για την ανέγερση – αποπεράτωση μιας νέας κατοικίας.

Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας, το 69,5% των ξένων που ζουν στη χώρα μας και οι οποίοι το 2009 προχώρησαν στη σύναψη δανειακής σύμβασης, αγόρασαν με τα χρήματα αυτά ιδιόκτητη κατοικία.

Το ποσοστό των ελλήνων δανειοληπτών που έπραξαν το ίδιο διαμορφώθηκε μόλις στο 44,8%, αφού ένας μεγάλος αριθμός κατηύθυνε τα κεφάλαια του δανείου σε εργασίες επισκευών – επέκτασης (το 29,5%) και ανέγερσης – αποπεράτωσης (το 18,9%).

Τα αντίστοιχα ποσοστά των οικονομικών μεταναστών ήταν αρκετά πιο χαμηλά (12,7% για επισκευές, 14,8% για ανέγερση). Εδώ θα πρέπει να αναφερθεί ότι οι μετανάστες, δεδομένων των περιορισμένων οικονομικών τους δυνατοτήτων, αγοράζουν κατά κύριο λόγο παλαιά και σχετικά φθηνά ακίνητα σε περιοχές όπως ο Κολωνός, η Αττική, το Μεταξουργείο.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας, πέρυσι το 60% των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων προς ξένους υπηκόους εκταμιεύθηκε στο νομό Αττικής, το 14% στη Θεσσαλονίκη και τους νομούς της κεντρικής Μακεδονίας, ενώ από 4% σε Πελοπόννησο και Κυκλάδες. Στις υπόλοιπες περιφέρειες της χώρας, τα αντίστοιχα ποσοστά κινήθηκαν από 1% – 3%.

Κάλυψαν το 7% των χορηγήσεων

Παρά την κάθετη πτώση των στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2009 (πέρυσι εκταμιεύθηκαν περίπου 70.000 δάνεια έναντι 120.000 δανείων το 2008), οι οικονομικοί μετανάστες κάλυψαν ένα σημαντικό τμήμα αυτών των συμβάσεων.

Υπολογίζεται πως το 7% των χορηγήσεων – δηλαδή περί τα 5.000 δάνεια – ελήφθη από μετανάστες, ποσοστό που αγγίζει το 11% αν προστεθούν σ’ αυτούς και οι υπόλοιποι ξένοι υπήκοοι (όχι οικονομικοί μετανάστες) που διαμένουν στην Ελλάδα αλλά δεν έχουν γεννηθεί στη χώρα μας. Η απόκτηση ακινήτων από μετανάστες, ιδίως σε υποβαθμισμένες σήμερα περιοχές της Αθήνας, αναμένεται να συνεχιστεί και φέτος.

Μάλιστα, μια σειρά από προγράμματα αναπλάσεων σε γειτονιές της πρωτεύουσας που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος δεν αποκλείεται να αναθερμάνει σταδιακά τη ζήτηση, αλλά και να κάνει αρκετούς έλληνες να επιστρέψουν στο κέντρο της πόλης.

Oι πέντε αλλαγές που έφερε η κρίση στην αγορά ακινήτων

Στην Καθημερινή

Νέα δεδομένα έχουν διαμορφωθεί το τελευταίο διάστημα στην αγορά ακινήτων, καθώς η αδυναμία εξεύρεσης ρευστού έχει καταστήσει αγοραστές και πωλητές πολύ πιο διαλλακτικούς στις διαπραγματεύσεις σε σύγκριση με αυτά που ίσχυαν πριν από μόλις τρία χρόνια. Οι αλλαγές αυτές αφορούν τόσο τον τρόπο εξόφλησης όσο και τους όρους που επιβάλλονται για την ολοκλήρωση της συμφωνίας. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών το τελευταίο δωδεκάμηνο:

– Πρώτον, έχει αυξηθεί ο αριθμός των πωλητών που υποχωρούν από τις αρχικές απαιτήσεις τους ως προς το τίμημα. Στην αγορά έχουν ακουστεί περιπτώσεις για συμφωνίες που κλείστηκαν σε τιμές έως και 10% χαμηλότερες από την αρχική τιμή. Αυτό αφορά τα νεότευκτα διαμερίσματα. Στα μεταχειρισμένα το αντίστοιχο ποσοστό κινείται στα επίπεδα του 15% κατά μέσο όρο. Πρέπει να σημειωθεί ότι η τιμή αφετηρίας των διαπραγματεύσεων πολλές φορές τοποθετείται σε υψηλότερα επίπεδα από τον πωλητή ώστε να εμφανίζεται περισσότερο διαλλακτικός.

– Δεύτερον, έχουν αυξηθεί οι περιπτώσεις που οι συμφωνίες κλείνονται με προσύμφωνα και τα τελικά συμβόλαια γίνονται αργότερα. Αιτία το γεγονός ότι πολλοί πωλητές καίγονται για άμεσο ρευστό προκειμένου να εξυπηρετήσουν οικονομικές τους υποχρεώσεις. Ετσι προχωρούν σε συμφωνίες αλλά προκειμένου να εισπράξουν άμεσα ένα ποσό από το συνολικό τίμημα η διαδικασία επισημοποιείται με προσύμφωνα. Οι περιπτώσεις αυτές είναι συγκριτικά λίγες και δεν γίνονται γνωστές πέραν των νομικών που ασχολούνται με τη συγκεκριμένη υπόθεση. Πολλές από αυτές τις συμφωνίες έχουν κλειστεί σε επίπεδα τιμών αρκετά χαμηλότερα από την τρέχουσα εμπορική αξία.

– Τρίτον, έχει αυξηθεί ο αριθμός των συμφωνιών κυρίως στα καινούργια διαμερίσματα που βασίζονται στην τμηματική αποπληρωμή του τιμήματος με πολυετή χρονικό ορίζοντα και με προκαταβολή που κινείται στα επίπεδα από 40% μέχρι 60% του τιμήματος. Ο τρόπος εξόφλησης γίνεται κυρίως με γραμμάτια και με πρόσθετες εγγυήσεις που απαιτούνται από την πλευρά του πωλητή.

– Τέταρτον, το τέλος της αισιοδοξίας του τραπεζικού συστήματος έχει επηρεάσει και τις εκτιμήσεις που πραγματοποιούν οι τράπεζες προκειμένου να χρηματοδοτήσουν την αγορά ενός ακινήτου. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι χαμηλές εκτιμήσεις από την πλευρά των εκτιμητών συνδέεται και με την προσπάθεια να φυλαχθεί η τράπεζα από τυχόν περαιτέρω πτώση των τιμών των ακινήτων. Αυτή τη στιγμή στην αγορά η χρηματοδότηση αφορά το 75% περίπου της εμπορικής αξίας -στην καλύτερη περίπτωση- και προκειμένου να χορηγηθούν επιπλέον κεφάλαια το πιστωτικό ίδρυμα ζητεί πρόσθετες εγγυήσεις. Αυτή, όπως λένε τραπεζικά στελέχη, είναι μία από τις αιτίες που οι εκταμιεύσεις δανείων εμφανίζονται χαμηλότερες από τις εγκρίσεις .

– Πέμπτον, οι κατασκευαστές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί πλέον με τις αντιπαροχές καθώς τα αρχικά ποσοστά που προτείνουν στους οικοπεδούχους είναι περιορισμένα. Η εμπειρία του προηγούμενου δωδεκάμηνου σύμφωνα με την οποία πολλοί κατασκευαστές προτίμησαν να πληρώσουν τις ρήτρες και να μην προχωρήσουν στην κατασκευή έχει επηρεάσει την επενδυτική στάση των περισσότερων.

Κρίσιμο έτος το 2010

Οπως τόνιζαν μεσίτες, αν το 2010 δεν υπάρξουν ενδείξεις ανάκαμψης της αγοράς, τότε οι αλλαγές που θα υπάρξουν σε όλο τον κλάδο της οικοδομής θα είναι καταλυτικές αφού ήδη πολλές επιχειρήσεις έχουν βρεθεί με ένα σημαντικό αριθμό αδιάθετων ακινήτων. Ηδη στην αγορά ακούγονται περιπτώσεις κατασκευαστών που αδυνατούν να κρατήσουν στην κατοχή τους αδιάθετα ακίνητα και αναζητούν τρόπους να πουλήσουν όσο το δυνατόν συντομότερα.

Το νέο αυτό περιβάλλον μπορεί να έχει καταλυτικές επιπτώσεις στο επίπεδο των τιμών, καθώς δεν είναι λίγοι οι αναλυτές που υποστηρίζουν ότι τη «χρονιά που έρχεται και όταν στις ΗΠΑ και στη Μεγάλη Βρετανία οι τιμές θα επανέλθουν σε ανοδική τροχιά στην Ελλάδα είναι πολύ πιθανό να καταγραφεί επιτάχυνση στο μέσο επίπεδο των τιμών». Ο συνδυασμός της έλλειψης ρευστότητας με την υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να αλλάξει τη σημερινή κατάσταση στην αγορά η οποία χαρακτηρίζεται από «την ανελαστικότητα προς τα κάτω των τιμών».