Περιζήτητα τα νεόδμητα σπίτια που κοστίζουν 2.000 ευρώ/τ.μ.

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη, στην Ημερησία

Τα σπίτια που κοστίζουν κάτω από 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, αναζητούν εναγωνίως χιλιάδες υποψήφιοι αγοραστές, καθώς βλέπουν ότι δύσκολα οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν σημαντικά. Οι νεόδμητες κατοικίες, στη συντριπτική τους πλειοψηφία πωλούνται πανάκριβα, έστω κι αν από το καλοκαίρι του 2008 σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, καταγράφεται μέση πτώση τιμών της τάξης του 5%. Για ένα ακίνητο το οποίο κοστίζει 2.500 ευρώ/τ.μ. η πτώση κατά 5%-8% σημαίνει ότι θα πουληθεί φθηνότερο κατά 150 ? 200 ευρώ/τ.μ. Δηλαδή διαμέρισμα 100 τ.μ. από 250.000 ευρώ κοστίζει σήμερα 230.000 ευρώ, ποσό που ακόμη κρίνεται υπερβολικό για τα μικρά και μεσαία εισοδήματα.

Η μεγάλη μάζα των υποψήφιων αγοραστών αναζητά σπίτι 80-120 τ.μ. με τιμή που να μην ξεπερνά τα 200-220 χιλιάδες ευρώ, κάτι που καθιστά δύσκολη την αναζήτηση, αφού οι ευκαιρίες είναι, προς το παρόν, καλά κρυμμένες. Σε κάθε περίπτωση, τα πιο δημοφιλή νεόδμητα σπίτια είναι και φέτος αυτά που κοστίζουν μέχρι 2.000 ευρώ/τ.μ. ή τουλάχιστον αυτά που δεν ξεφεύγουν πολύ πάνω από το ψυχολογικό φράγμα των 200.000 ευρώ. Αλλωστε, εκεί είναι και η λεπτή κόκκινη γραμμή για κάποιον που θέλει να πάρει τραπεζικό δάνειο, αφού η μηνιαία δόση ξεπερνά τα 1.000 ευρώ. Ετσι, στην Αττική, κάτω από τα 2.000 ευρώ/τ.μ. είναι:

assets_LARGE_t_942_12070776

Οι περισσότερες δυτικές περιοχές όπως Μενίδι, Αγιοι Ανάργυροι, Αγία Βαρβάρα, Ιλιον, Καματερό. Στις γειτονιές αυτές υπάρχουν και καινούργια ακίνητα στα 1.800 ευρώ/τ.μ. αλλά και ορισμένα προνομιούχα πάνω από 2.000 ευρώ/τ.μ. Αντιστέκονται το Περιστέρι, η Πετρούπολη, το Γαλάτσι με τιμές που φτάνουν τα 2.700 ευρώ/τ.μ.

Στο κέντρο της Αθήνας, Μεταξουργείο, Σεπόλια, Κολωνός, Αγιος Παντελεήμονας, Κυψέλη, Πλ. Αττικής, Κουκάκι κινούνται σταθερά κάτω από το όριο τα τελευταία χρόνια. Αντίθετα, λίγο ή περισσότερο πάνω από τα 2.000 ευρώ/τ.μ. είναι Παγκράτι, Βύρωνας, Αμπελόκηποι, Πατήσια και φυσικά το πανάκριβο Κολωνάκι, ο Λυκαβηττός, ο Νέος Κόσμος, τα Ιλίσια, του Ζωγράφου.

Στα ανατολικά προάστια ισχύει το όσο πιο μακριά τόσο καλύτερα. Κάτω από το όριο κινούνται, Μαρκόπουλο, Λούτσα, Μαραθώνας, Πόρτο Ράφτη, Κορωπί, Παιανία. Υποχωρούν αλλά όχι κάτω από 2.000 ευρώ/τ.μ. Γέρακας (2.300-3.700 ευρώ/τ.μ.), Παλλήνη (2.300 ευρώ/τ.μ.), Γλυκά Νερά (2.400 ευρώ/τ.μ.), Ραφήνα (2.500 ευρώ/τ.μ.), Λαγονήσι (2.300 ευρώ/τ.μ.).

Στα νότια προάστια δεν υπάρχουν καινούργια σπίτια κάτω από το όριο με τιμές που φτάνουν και τα 8.000 ευρώ/τ.μ. σε Βουλιαγμένη και Καβούρι. Πάντως, καλύτερα είναι τα πράγματα σε Ελληνικό, Αλιμο, Καισαριανή, Υμηττό, Δάφνη με τιμές γύρω στα 2.200 ευρώ/τ.μ.

Στα βόρεια προάστια οι τιμές υποχωρούν όχι όμως σε… λογικά επίπεδα. Μενίδι ίσως και Αγιος Στέφανος μπορούν να έχουν σπίτια κάτω από 2.000 ευρώ/τ.μ.

Στον Πειραιά και την περιφέρεια εκτός από Πειραϊκή, Καστέλλα, Ευαγγελίστρια, Καλλίπολη, οι πιο πολλές περιοχές έχουν υποχωρήσει. Ευκαιρίες αγορών υπάρχουν σε Κορυδαλλό, Νίκαια, Ταμπούρια, Ταύρο, Μοσχάτο, Κερατσίνι.

Στην Θεσσαλονίκη τα δυτικά προάστια (Σταυρούπολη, Εύοσμος, Νεάπολη, Μενεμένη, Κορδελιό, Ωραιόκαστρο κινούνται στο όριο των 2.000 ευρώ/τ.μ. Αλλά και στα ανατολικά (Καρδία, Τρίλοφος) υπάρχουν ευκαιρίες.

Δύο βήματα πριν φτάσετε στην αγορά κατοικίας

Οι κατασκευαστές τηρούν στάση αναμονής, αντέχουν στην κρίση και δεν προχωρούν σε μεγάλες εκπτώσεις. Πάντως, όσοι σκέφτονται να αγοράσουν τώρα σπίτι θα πρέπει να γνωρίζουν δύο πράγματα:

Υπάρχουν ευκαιρίες αρκεί κάποιος να ψάξει καλά και να διαπραγματευτεί γερά. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, αρκετοί εργολάβοι είναι πρόθυμοι να ρίξουν νερό στα κρασί τους αρκεί να βρουν τον αγοραστή -και θα «ξεφορτωθούν» το στοκ που διαθέτουν.

Οι αρχικές τιμές, δηλαδή αυτές στις αγγελίες ή από την πρώτη επαφή με τον κατασκευαστή δεν έχουν καμιά σχέση με τις τελικές. Κάποιοι πωλητές μπορούν να κάνουν έκπτωση έως και 20%, αλλά σε γενικές γραμμές η μείωση είναι της τάξης των 10-20 χιλιάδων ευρώ για ένα μεσαίο σπίτι. Π.χ. από έρευνα που έκανε η «Η», τα περισσότερα ακίνητα που είχαν… τιμή πόρτας 250 έως 280 χιλιάδες ευρώ τελικά έπεφταν στα 230-250 χιλ. ευρώ. Οσο πιο μεγάλη είναι η αξία του σπιτιού και όσο πιο πολύ χρόνο είναι απούλητο τόσο ανεβαίνει και η τελική έκπτωση.

Η αγορά κατοικίας στην Αθήνα

Του Νικου Χ. Ρουσανογλου, στην Καθημερινή.

Στην 14η θέση της λίστας των ακριβότερων πόλεων για την απόκτηση κατοικίας (μεταξύ 112 πόλεων) κατατάσσεται η Αθήνα, σύμφωνα με έρευνα της Global Property Guide. Ταυτόχρονα οι προσφερόμενες αποδόσεις είναι μόλις 2,7% (με βάση την εκμετάλλευση από ενοικίαση), ποσοστό που τοποθετεί την πρωτεύουσα στην 89η θέση επί συνόλου 91 πόλεων σε παγκόσμιο επίπεδο. Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η Αθήνα μόνο ελκυστική δεν μπορεί να θεωρηθεί για τους επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες στην αγορά κατοικίας. Η έρευνα λαμβάνει υπόψη της τη μέση τιμή ενός μεταχειρισμένου διαμερίσματος επιφάνειας 120 τ.μ., σε καλή κατάσταση, στο κέντρο της κάθε πόλης, σε καλή περιοχή κατά κανόνα εκεί που θα αγόραζαν ακίνητο οι ξένοι. Στην περίπτωση της Αθήνας, το κόστος για ένα τέτοιο διαμέρισμα ανέρχεται σύμφωνα με την έκθεση σε 6.125 ευρώ/τ.μ. (7.858 δολάρια/τ.μ.), με την προτιμώμενη περιοχή να εντοπίζεται στο Κολωνάκι.

Δεδομένου ότι η προσφερόμενη απόδοση κάθε ακινήτου αποτελεί ευθεία συνάρτηση μεταξύ της αξίας κτήσης του και του ενοικίου που μπορεί να επιτευχθεί, η απόδοση που προσφέρει η αγορά της Αθήνας για κατοικίες δεν είναι διόλου ελκυστική. Γι’ αυτό άλλωστε δεν έχουν καταγραφεί επενδύσεις σε ακριβά ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευση. Η απόδοση του 2,7% είναι χαμηλότερη από τους προθεσμιακούς καταθετικούς λογαριασμούς, τα ομόλογα, ακόμα και από αρκετές μετοχές, έστω και υπό το παρόν αρνητικό χρηματιστηριακό περιβάλλον.

Ποιες είναι όμως οι ακριβότερες πόλεις του κόσμου για την απόκτηση ακινήτου; Στην κορυφή και μάλιστα με διαφορά σχεδόν διπλάσια από τη δεύτερη πόλη βρίσκεται για άλλη μια χρονιά το Μόντε Κάρλο στο Μονακό, με το κόστος να ανέρχεται σε 37.110 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί η Μόσχα στη Ρωσία, όπου η απόκτηση κατοικίας πέριξ της Κόκκινης Πλατείας στο κέντρο της πόλης απαιτεί ποσό της τάξεως των 16.265 ευρώ/τ.μ. Σε παρόμοια επίπεδα διαμορφώνεται και το ύψος της επένδυσης για μια κατοικία στις πιο ακριβές περιοχές του Λονδίνου, ενώ την τέταρτη και πέμπτη θέση καταλαμβάνουν το Τόκιο (Ιαπωνία) με κόστος κατοικίας 14.000 ευρώ/τ.μ. και το Χονγκ-Κονγκ με κόστος 12.580 ευρώ/τ.μ. Ασφαλώς, οι τιμές αυτές είναι ενδεικτικές και βασίζονται σε ζητούμενα ποσά από αγγελίες πώλησης.

Yποχώρηση τιμών

Γεγονός είναι ότι καταγράφεται αποκλιμάκωση των απαιτούμενων ποσών, με τις τιμές στο Λονδίνο να υποχωρούν σταθερά καθόλη τη διάρκεια του 2008. Στη Μόσχα αντιθέτως, η κάμψη έκανε την εμφάνισή της στο τέταρτο τρίμηνο, επιτρέποντας στην πόλη να ξεπεράσει -έστω και οριακά- το Λονδίνο, που μέχρι πρότινος κατείχε τη δεύτερη θέση. Από την κρίση της αγοράς κατοικίας δεν ξέφυγε ούτε η Νέα Υόρκη, έκτη στην παγκόσμια κατάταξη, με τις τιμές να βρίσκονται πλέον στο ύψος των 11.620 ευρώ/τ.μ.

Σήμερα, σε παγκόσμιο επίπεδο σημειώνεται υποχώρηση των τιμών των κατοικιών, εξέλιξη που ανατρέπει την πρότερη άποψη ότι οι τιμές καθορίζονται κυρίως από τις κατά τόπους συνθήκες. Ασφαλώς, υπάρχουν ιδιαιτερότητες σε κάθε χώρα (π.χ. φορολογικό καθεστώς, διαμόρφωση προσφοράς και ζήτησης κ.ο.κ.), ωστόσο οι κύριοι λόγοι για την άνοδο και πλέον διόρθωση των τιμών είναι κοινοί. Το χαμηλό κόστος δανεισμού και η ευκολία μετακίνησης κεφαλαίων ανά τον κόσμο πυροδότησαν τη ζήτηση ακινήτων παγκοσμίως, αυξάνοντας έτσι και τις τιμές. Οι ξένοι επενδυτές διευκολύνθηκαν στην πραγματοποίηση αγορών, όχι μόνο λόγω της χαλάρωσης των περιορισμών που ίσχυαν μέχρι πρότινος σε αρκετές χώρες, αλλά κι εξαιτίας του χαμηλότερου κόστους των αερομεταφορών, που διευκόλυνε τις μετακινήσεις. Σήμερα, η κάμψη της ζήτησης όχι μόνο στις αναπτυγμένες οικονομίες, αλλά και στην Ελλάδα, αποδίδεται στη δυσμενή οικονομική συγκυρία, καθώς η αγορά κατοικίας στηρίζεται κατ’ εξοχήν και στον παράγοντα της ψυχολογίας, των θετικών ή μη προσδοκιών των νοικοκυριών.

Τα στοιχεία αυτά, σε συνδυασμό με ιδιαιτερότητες, όπως το υψηλό απόθεμα απούλητων κατοικιών (υπολογίζονται σε περίπου 150.000), έχουν προκαλέσει μια ήπια διόρθωση των τιμών στις περισσότερες περιοχές της χώρας. Το πρόβλημα είναι εντονότερο σε σημεία όπου υπάρχει μεγάλη συγκέντρωση νεόδμητων κατοικιών. Ως τέτοια, αναγνωρίζονται τμήματα των βορείων προαστίων, όπως ο Γέρακας, το Πάτημα Χαλανδρίου, το Κοντόπευκο (Αγ. Παρασκευή), το τμήμα του Αμαρουσίου πέριξ του πρώην Χωριού Τύπου, η Πεύκη και η Λυκόβρυση, αλλά και ορισμένα σημεία στα νότια, όπως η Ανω Γλυφάδα.

Στον αντίποδα, το Κάιρο της Αιγύπτου αναδεικνύεται ως η φθηνότερη πόλη του κόσμου για την απόκτηση κατοικίας, με κόστος μόλις 450 ευρώ/τ.μ. Επεται το Μπάνγκαλορ της Ινδίας με 512 ευρώ/τ.μ. και η Concepcion της Χιλής, όπου το μέσο κόστος κατοικίας δεν ξεπερνά τα 520 ευρώ/τ.μ. Την πρώτη πεντάδα με τις φθηνότερες πόλεις συμπληρώνουν το Κίτο στον Ισημερινό (640 ευρώ/τ.μ.) και το Chengdu της Κίνας με 780 ευρώ/τ.μ.