Απώλεια 40% στις τιμές των ακινήτων «βλέπει» η Fitch έως το 2014

Του Νικου Χ. Ρουσανογλου, στην Καθημερινή

Στα επίπεδα των πρώτων ετών της δεκαετίας του 2000 αναμένεται να βρεθούν οι τιμές των κατοικιών εντός των επόμενων δύο ετών (έως τα τέλη του 2014), καθώς τα ακίνητα προβλέπεται να απολέσουν σχεδόν 40% της αξίας τους, συγκριτικά με το τρίτο τρίμηνο του 2008, όταν είχαν βρεθεί στο υψηλότερο σημείο τους. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από πρόσφατη ανάλυση του οίκου αξιολόγησης Fitch, που επισήμανε ότι οι τιμές αναμένεται να μειωθούν επιπλέον κατά 17% έως και το 2014, πέραν της ήδη πτώσης τους κατά 20%.

Αξίζει βέβαια να σημειωθεί ότι τα ποσοστά αυτά αφορούν τα επίσημα στοιχεία, όπως αυτά προκύπτουν από τις τριμηνιαίες εκθέσεις της Τράπεζας της Ελλάδος. Στην πραγματικότητα, η κάμψη των τιμών μέχρι σήμερα είναι ακόμα μεγαλύτερη, όπως πιστοποιούν τόσο οι μεσίτες, όσο και οι κατασκευαστές. Η βασική διαφοροποίηση σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, έγκειται στη μεγάλη απόκλιση (τουλάχιστον 15%) ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές πώλησης και εκείνες στις οποίες πραγματοποιούνται οι έστω και λιγοστές συναλλαγές.

Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά στην «Κ» επικεφαλής μεγάλου μεσιτικού γραφείου, «οι περισσότεροι κατασκευαστές προσπαθούν να μη χάσουν τον πελάτη και δέχονται χωρίς πολλές περιστροφές τη διαδικασία του παζαριού». Στο παρελθόν κάτι τέτοιο ήταν σχεδόν αδιανόητο, καθώς ο κατασκευαστής γνώριζε ότι αν δεν τα έβρισκε με έναν υποψήφιο αγοραστή, ακολουθούσαν δεκάδες άλλοι. Επομένως θα «έπιανε» την τιμή που ζητούσε, αργά ή γρήγορα.

Κάτω από την αντικειμενική

Σε ό,τι αφορά τις πωλήσεις κατοικιών από ιδιώτες και όχι επαγγελματίες, η τελική τιμή διαμορφώνεται με βάση τις ανάγκες του κάθε πωλητή. Εφόσον προκύπτει άμεση οικονομική ανάγκη, είναι αρκετά συνηθισμένη η πώληση ακόμα και κάτω από την αντικειμενική αξία.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Fitch, η επικείμενη πτώση των τιμών ενδέχεται να είναι ακόμα μεγαλύτερη από το 17%, αν δεν καταγραφεί κάποια βελτίωση των οικονομικών συνθηκών τους επόμενους μήνες. Συγκεκριμένα, η πρόβλεψη της εταιρείας βασίζεται στην παραδοχή ότι τόσο η ένταση της οικονομικής ύφεσης, όσο και η ανεργία και το πρόγραμμα λιτότητας θα περιοριστούν το 2014. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν αποκλείεται η πτώση των τιμών να είναι ακόμα μεγαλύτερη. Σύμφωνα με την έκθεση, η ύφεση θα εμφανίσει τα πρώτα σημάδια ελάφρυνσης από το 2013, μετά τη φετινή πτώση του ΑΕΠ κατά 5%. Επιπλέον, η ανεργία θα κορυφωθεί το 2013, αγγίζοντας το 20% (όσο και φέτος δηλαδή), προτού μειωθεί ελαφρώς σε 18% το 2014. Υπενθυμίζεται ότι το 2011 η ανεργία «έκλεισε» στο 17,3%. Εκ των πραγμάτων πάντως, η ρευστή κατάσταση της ελληνικής οικονομίας καθιστά δύσκολη κάθε πρόβλεψη σχετικά με την πορεία της αγοράς κατοικίας.

Οι πλειστηριασμοί

Η Fitch αναφέρει ότι ο ρυθμός πτώσης των τιμών θα επιταχυνθεί σημαντικά, σε περίπτωση που η Ελλάδα εξέλθει της Ευρωζώνης, οδηγώντας επί της ουσίας την αγορά ακινήτων σε ελεύθερη πτώση, με απρόβλεπτη πορεία, τόσο όσον αφορά το μέγεθος, όσο και τη χρονική διάρκεια της μείωσης των τιμών.

Πάντως, από τον Ιούνιο του 2008, όταν οι τιμές των κατοικιών βρέθηκαν στο απόγειό τους και μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 20% στην Αθήνα, κατά 25,7% στη Θεσσαλονίκη και κατά 17,8% στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας.

Κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, οι τιμές στην Αθήνα μειώθηκαν κατά 10% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2011 και κατά 2,4% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2011. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, η μείωση ήταν της τάξεως του 10,1% σε ετήσια βάση και της τάξεως του 2,8% σε επίπεδο τριμήνου. Οσον αφορά τις υπόλοιπες πόλεις, οι τιμές υποχώρησαν κατά 8,8% σε ετήσια βάση και κατά 4% σε επίπεδο τριμήνου, δείγμα της επιτάχυνσης της μείωσης από τις αρχές του έτους.

Εκτιμήσεις για παράταση αναστολής των πλειστηριασμών κατά ένα χρόνο

Ο οίκος αξιολόγησης Fitch, θεωρεί ότι η σημερινή αναστολή πλειστηριασμών που ισχύει για οφειλέτες των οποίων η κατοικία είναι αξίας έως 300.000 ευρώ, θα παραταθεί τουλάχιστον κατά έναν ακόμα χρόνο, δηλαδή έως τα τέλη Δεκεμβρίου του 2013. Στο μεταξύ, πηγές του υπουργείου Οικονομικών διέψευσαν πληροφορίες για άρση της απαγόρευσης πλειστηριασμών ακινήτων, λόγω σχετικών πιέσεων της τρόικας.

Σύμφωνα με στελέχη τραπεζών, οι καθυστερήσεις στα δάνεια αγγίζουν το 20% του συνόλου των χορηγήσεων, δηλαδή δάνεια αξίας περίπου 48 δισ. ευρώ βρίσκονται στο «κόκκινο».

Μάλιστα, τους τελευταίους μήνες καταγράφεται σημαντική επιτάχυνση στον ρυθμό δημιουργίας νέων μη εξυπηρετούμενων δανείων, περίπου 1% (100 μονάδες βάσης) κάθε μήνα.

Στο τέλος Μαρτίου ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων δανείων (άνω των 90 ημερών) διαμορφώθηκε στο 14% για την Εθνική, στο 17,2% για τη Eurobank, στο 15,7% για την Alpha Bank (συνεκτιμώντας τις επιπτώσεις του PSI για τα δάνεια που είναι με την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου) και στο 16% για την Πειραιώς. Για την αντιμετώπισή τους οι εν λόγω τράπεζες προχώρησαν σε προβλέψεις ύψους 1,5 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι στην περίοδο 2007 – 2011 οι εγχώριες τράπεζες έχουν καταγράψει συνολικές προβλέψεις άνω των 20 δισ.

«Κίνημα» επιστροφής στο κέντρο

Του Βασίλη Σ. Κανελλη, στην Ημερησία

Το… μετρό της επιστροφής στις περιοχές πέριξ του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, έχουν πάρει τους τελευταίους μήνες εκατοντάδες αγοραστές ακινήτων, κυρίως διαμερισμάτων. Ενώ, δηλαδή, στα πρώτα χρόνια της προηγούμενης δεκαετίας χιλιάδες Αθηναίοι -έχοντας κερδίσει πολλά χρήματα κυρίως από το Χρηματιστήριο- αγόραζαν όσο – όσο στα προάστια, τώρα παρατηρείται αλλαγή κατεύθυνσης. Στη νέα τάξη πραγμάτων που έχει αρχίσει να διαμορφώνεται στην κτηματαγορά της πρωτεύουσας έχει συμβάλει τα μέγιστα και η οικονομική κρίση, ενώ οι ειδικοί προβλέπουν ότι ανάλογα φαινόμενα θα παρατηρηθούν και στη Θεσσαλονίκη. Τρεις είναι οι αιτίες της επιστροφής στο κέντρο της Αθήνας για αγορά πρώτης κατοικίας:

1 Η έλλειψη ρευστότητας και η οικονομική ανασφάλεια. Ολο και περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές διστάζουν να πάρουν σπίτι σε κάποιο προάστιο της πρωτεύουσας, αν και οι περισσότεροι ονειρεύονται μια μονοκατοικία με κήπο σε μια πιο ανθρώπινη γειτονιά. Τα περισσότερα σπίτια στα βόρεια, τα νότια και τα ανατολικά προάστια είναι μεγάλα, πάνω από 120 τ.μ. και με κόστος που ξεπερνά τις 300.000 ευρώ, ενώ και η συντήρησή τους κοστίζει σημαντικά. Τα περισσότερα νοικοκυριά δεν έχουν όλα τα λεφτά μετρητά και καταφεύγουν στις τράπεζες, οι οποίες όμως έχουν κλείσει τις στρόφιγγες. Ετσι, είναι αδύνατη η εξασφάλιση τόσου μεγάλου ποσού για σπίτι στα προάστια. Μόνη διέξοδος είναι η αναζήτηση διαμερίσματος σε μια πιο φθηνή γειτονιά, έστω και στο κέντρο της Αθήνας.

2 Τον τελευταίο καιρό πολλοί ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων σε μακρινή απόσταση από το κέντρο και τους χώρους εργασίας τους βλέπουν να αυξάνεται κατακόρυφα το κόστος μετακίνησής τους, ιδιαίτερα μετά την αύξηση της βενζίνης.

Για παράδειγμα, αν κάποιος εργάζεται στο κέντρο και διαμένει στο Γέρακα ή την Παλλήνη χρειάζεται περί τα 15 χιλιόμετρα (+15 χλμ. επιστροφή) για τη δουλειά του, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την κατανάλωση καυσίμων, ιδιαίτερα σε οδούς τόσο επιβαρυμένους όπως η Λ. Μεσογείων. Ετσι, έχουν αρχίσει να «γλυκοκοιτάζουν» ακίνητα κοντά σε σταθμούς του μετρό και σίγουρα σε καλές περιοχές όσο πιο κοντά στο κέντρο ή τους χώρους εργασίας τους. Ομοίως και οι αγοραστές αποφεύγουν τις μακρινές αποστάσεις και αναζητούν διαμερίσματα που δεν θα επιβαρύνουν το μηνιαίο κόστος μετακίνησής τους.

3 Ο τρίτος λόγος έχει να κάνει με την υποβάθμιση του περιβάλλοντος έπειτα από τις καταστροφικές πυρκαγιές στα βορειοανατολικά του νομού. Θα χρειαστούν αρκετά χρόνια για να φύγει η «μαυρίλα» της φωτιάς και να επιστρέψουν οι αγοραστές στις καμένες περιοχές, εκτός αν μπει άμεσα σε εφαρμογή το πρόγραμμα αναδάσωσης 100.000 στρ. Οσοι επιστρέφουν στο κέντρο, αγοράζουν σε αναβαθμισμένες περιοχές και όχι σε περιοχές – γκέτο. Θησείο, Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Γκάζι, Αμπελόκηποι, Νέος Κόσμος, Παγκράτι, είναι οι γειτονιές με τη μεγαλύτερη ζήτηση.

Ζήτηση
Τη μεγάλη υποχώρηση της ζήτησης για τα προάστια της Αθήνας και την επιστροφή στο κέντρο, επιβεβαιώνουν έρευνες που παρουσιάστηκαν πρόσφατα στην ημερίδα για την κτηματαγορά που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής υπό την επιμέλεια του ορκωτού εκτιμητή, Μπ. Χαραλαμπόπουλου. Σύμφωνα με την Eurobank Property Services, καταγράφεται έντονο ενδιαφέρον τον τελευταίο καιρό για τα ακίνητα – σταθερές αξίες, δηλαδή Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Μακρυγιάννη. Αναλύοντας τις βασικότερες περιοχές, τονίζουν οι αναλυτές:

Παγκράτι – Μετς: στα 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ. στο όμορφο Μετς, ενώ στο κέντρο του Παγκρατίου 2.500-3.000 ευρώ. Υπάρχουν πολλά παλαιά με 1.200-1.800 ευρώ/τ.μ. με τους αγοραστές να στρέφονται σε μικρές επιφάνειες και τους πωλητές να δέχονται παζάρια για -10%. Υπάρχουν και ακραίες πωλήσεις στο Παγκράτι όπως στην οδό Κρησίλα με 5.400 ευρώ/τ.μ. για ρετιρέ.

Νέος Κόσμος: Στα 2.400-2.700 ευρώ/τ.μ. τα καινούργια και 1.000-1.400 ευρώ/τ.μ. τα παλαιά, ενώ η ζήτηση είναι κυρίως για επιφάνειες 70-90 τ.μ. Υπάρχει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, οι αγοραστές ψάχνουν για παλαιά και με περιθώρια διαπραγμάτευσης -10%. Τα ακίνητα με θέα στην Ακρόπολη είναι περιζήτητα και κοστίζουν 3.000 ευρώ/τ.μ.

Αμπελόκηποι – Γκύζη: Τα νεόδμητα στην Ελληνορώσων έχουν απογειωθεί στα 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 1.500-1.800 ευρώ/τ.μ. Στου Γκύζη τα καινούργια κοστίζουν 2.700-3.100 ευρώ/τ.μ. Το μικρό απόθεμα κατοικιών, η υψηλή ζήτηση για ακίνητα κοντά στο μετρό και η δυνατότητα διαπραγμάτευσης για μείωση 5% είναι τα χαρακτηριστικά της αγοράς.

Πατήσια – Κυψέλη: Τα νεόδμητα στην Κυψέλη έχουν κόστος 2.100-2.400 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά γύρω στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Στα Πατήσια οι τιμές είναι 1.950-2.250 ευρώ/τ.μ. τα νεόδμητα, ενώ στην Κυπριάδου φτάνουν τα 2.500-2.900 ευρώ/τ.μ. Κυρίως ζητούνται επιφάνειες 55-85 τ.μ. και 65-100 τ.μ. Χαρακτηριστικά της αγοράς ο χαμηλός όγκος συναλλαγών, η μείωση κατά 10% των τιμών και η τάση για μικρότερα, παλαιότερα, φθηνότερα.

Κολωνός – Σεπόλια: 1.800-2.200 ευρώ/τ.μ. και 2.000-2.400 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα πωλούνται τα νεόδμητα, ενώ υπάρχει απόθεμα κατοικιών λόγω της χαμηλής ζήτησης. Μόνο οι οικονομικοί μετανάστες κινούν την αγορά, ενώ γίνονται μειώσεις 5% για τα μεγάλα διαμερίσματα.

Γκάζι – Πετράλωνα: 3.000-3.500 ευρώ τα καινούργια στο Γκάζι, ενώ τα loft πωλούνται 3.500-4.500 ευρώ και οι ζητούμενες επιφάνειες είναι 60-90 τ.μ. Στην περιοχή έγιναν πράξεις το 2009, υπάρχει ενδιαφέρον, αλλά υπάρχουν τουλάχιστον 10 συγκροτήματα πολυτελών διαμερισμάτων τύπου loft που ψάχνουν αγοραστές, παρά την υψηλή προβολή.

Το ενδιαφέρον εστιάζεται σε άτομα του καλλιτεχνικού χώρου αλλά και ως επενδυτικό προϊόν, καθώς 20%-30% αγοράζεται για να ενοικιαστεί σε υψηλές τιμές. Οσο για τα Πετράλωνα, ικανοποιητική είναι η ζήτηση κοντά στις γραμμές του Ηλεκτρικού, ενώ Θησείο και λόφος Φιλοπάππου κρατούν τα πρωτεία της ζήτησης. Οι τιμές στα Ανω Πετράλωνα κυμαίνονται από 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ. και στα Κάτω Πετράλωνα 2.200-2.700 ευρώ/τ.μ.

Μεταξουργείο – Βοτανικός: Οι νεόδμητες κατοικίες τύπου loft στο Μεταξουργείο πωλούνται 3.800-4.000 ευρώ/τ.μ., οι νεόδμητες κατοικίες στον Βοτανικό 2.200-2.500 ευρώ και τα loft πάνω από 3.500 ευρώ/τ.μ. Η αγορά έχει δύο πρόσωπα, αφού υπάρχουν αγοραστές σπιτιών με θέα την Ακρόπολη που πλήρωσαν 6.200 ευρώ/τ.μ., όμως στα υποβαθμισμένα ακόμη σημεία των γειτονιών αυτών το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο. Η καθυστέρηση στην ανάπλαση, κυρίως του Βοτανικού, έχει «παγώσει» τη ζήτηση.

Σπίτι πουλήθηκε αντί 36.000 ευρώ το τ.μ.!
Τα νεόδμητα (αν υπάρχουν) διαμερίσματα στο Κολωνάκι, μια από τις πιο σταθερές αξίες στην κτηματαγορά, πωλούνται 8-14 χιλ. ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 6-10 χιλιάδες ευρώ. Στις παρυφές του Λυκαβηττού, όπου πάντα υπάρχει ζήτηση, το κόστος αγοράς ανέρχεται σε 5.500-6.500 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν πάντως και οι ακρότητες, λίγες εκατοντάδες μέτρα πιο κάτω. Πρόκειται για μοναδικά ακίνητα επί της οδού Ηρώδου Αττικού με θέα στον Εθνικό Κήπο και… γείτονες τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον πρωθυπουργό. Πρόσφατα υπήρξε πώληση διαμερίσματος άνω των 200 τ.μ. με κόστος 35-36 χιλ. ευρώ/τ.μ. Φυσικά πρόκειται για την υψηλότερη τιμή που έχει καταγραφεί στην Ελλάδα, αλλά είναι η εξαίρεση. Στην Ηρώδου Αττικού ελάχιστα είναι τα σπίτια που βγαίνουν προς πώληση και γίνονται αμέσως ανάρπαστα σε οποιαδήποτε τιμή απαιτήσει ο ιδιοκτήτης. Αν και η ζήτηση στην ευρύτερη περιοχή είναι βελτιωμένη, δεν υπάρχουν καινούργια σπίτια. Ετσι, ακόμη και τα παλαιά κοστολογούνται σε υψηλή τιμή. Για παράδειγμα, πρόσφατα στην πλατεία Κολωνακίου πουλήθηκε παλαιό διαμέρισμα με 9.800 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν τέλος περιθώρια διαπραγμάτευσης για μείωση 10% στις τιμές.