Feeds:
Δημοσιεύσεις
Σχόλια

Posts Tagged ‘ακίνητα’

Του Νικου Χ. Ρουσανογλου, στην Καθημερινή

Στα επίπεδα των πρώτων ετών της δεκαετίας του 2000 αναμένεται να βρεθούν οι τιμές των κατοικιών εντός των επόμενων δύο ετών (έως τα τέλη του 2014), καθώς τα ακίνητα προβλέπεται να απολέσουν σχεδόν 40% της αξίας τους, συγκριτικά με το τρίτο τρίμηνο του 2008, όταν είχαν βρεθεί στο υψηλότερο σημείο τους. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από πρόσφατη ανάλυση του οίκου αξιολόγησης Fitch, που επισήμανε ότι οι τιμές αναμένεται να μειωθούν επιπλέον κατά 17% έως και το 2014, πέραν της ήδη πτώσης τους κατά 20%.

Αξίζει βέβαια να σημειωθεί ότι τα ποσοστά αυτά αφορούν τα επίσημα στοιχεία, όπως αυτά προκύπτουν από τις τριμηνιαίες εκθέσεις της Τράπεζας της Ελλάδος. Στην πραγματικότητα, η κάμψη των τιμών μέχρι σήμερα είναι ακόμα μεγαλύτερη, όπως πιστοποιούν τόσο οι μεσίτες, όσο και οι κατασκευαστές. Η βασική διαφοροποίηση σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, έγκειται στη μεγάλη απόκλιση (τουλάχιστον 15%) ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές πώλησης και εκείνες στις οποίες πραγματοποιούνται οι έστω και λιγοστές συναλλαγές.

Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά στην «Κ» επικεφαλής μεγάλου μεσιτικού γραφείου, «οι περισσότεροι κατασκευαστές προσπαθούν να μη χάσουν τον πελάτη και δέχονται χωρίς πολλές περιστροφές τη διαδικασία του παζαριού». Στο παρελθόν κάτι τέτοιο ήταν σχεδόν αδιανόητο, καθώς ο κατασκευαστής γνώριζε ότι αν δεν τα έβρισκε με έναν υποψήφιο αγοραστή, ακολουθούσαν δεκάδες άλλοι. Επομένως θα «έπιανε» την τιμή που ζητούσε, αργά ή γρήγορα.

Κάτω από την αντικειμενική

Σε ό,τι αφορά τις πωλήσεις κατοικιών από ιδιώτες και όχι επαγγελματίες, η τελική τιμή διαμορφώνεται με βάση τις ανάγκες του κάθε πωλητή. Εφόσον προκύπτει άμεση οικονομική ανάγκη, είναι αρκετά συνηθισμένη η πώληση ακόμα και κάτω από την αντικειμενική αξία.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Fitch, η επικείμενη πτώση των τιμών ενδέχεται να είναι ακόμα μεγαλύτερη από το 17%, αν δεν καταγραφεί κάποια βελτίωση των οικονομικών συνθηκών τους επόμενους μήνες. Συγκεκριμένα, η πρόβλεψη της εταιρείας βασίζεται στην παραδοχή ότι τόσο η ένταση της οικονομικής ύφεσης, όσο και η ανεργία και το πρόγραμμα λιτότητας θα περιοριστούν το 2014. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν αποκλείεται η πτώση των τιμών να είναι ακόμα μεγαλύτερη. Σύμφωνα με την έκθεση, η ύφεση θα εμφανίσει τα πρώτα σημάδια ελάφρυνσης από το 2013, μετά τη φετινή πτώση του ΑΕΠ κατά 5%. Επιπλέον, η ανεργία θα κορυφωθεί το 2013, αγγίζοντας το 20% (όσο και φέτος δηλαδή), προτού μειωθεί ελαφρώς σε 18% το 2014. Υπενθυμίζεται ότι το 2011 η ανεργία «έκλεισε» στο 17,3%. Εκ των πραγμάτων πάντως, η ρευστή κατάσταση της ελληνικής οικονομίας καθιστά δύσκολη κάθε πρόβλεψη σχετικά με την πορεία της αγοράς κατοικίας.

Οι πλειστηριασμοί

Η Fitch αναφέρει ότι ο ρυθμός πτώσης των τιμών θα επιταχυνθεί σημαντικά, σε περίπτωση που η Ελλάδα εξέλθει της Ευρωζώνης, οδηγώντας επί της ουσίας την αγορά ακινήτων σε ελεύθερη πτώση, με απρόβλεπτη πορεία, τόσο όσον αφορά το μέγεθος, όσο και τη χρονική διάρκεια της μείωσης των τιμών.

Πάντως, από τον Ιούνιο του 2008, όταν οι τιμές των κατοικιών βρέθηκαν στο απόγειό τους και μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 20% στην Αθήνα, κατά 25,7% στη Θεσσαλονίκη και κατά 17,8% στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας.

Κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, οι τιμές στην Αθήνα μειώθηκαν κατά 10% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2011 και κατά 2,4% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2011. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, η μείωση ήταν της τάξεως του 10,1% σε ετήσια βάση και της τάξεως του 2,8% σε επίπεδο τριμήνου. Οσον αφορά τις υπόλοιπες πόλεις, οι τιμές υποχώρησαν κατά 8,8% σε ετήσια βάση και κατά 4% σε επίπεδο τριμήνου, δείγμα της επιτάχυνσης της μείωσης από τις αρχές του έτους.

Εκτιμήσεις για παράταση αναστολής των πλειστηριασμών κατά ένα χρόνο

Ο οίκος αξιολόγησης Fitch, θεωρεί ότι η σημερινή αναστολή πλειστηριασμών που ισχύει για οφειλέτες των οποίων η κατοικία είναι αξίας έως 300.000 ευρώ, θα παραταθεί τουλάχιστον κατά έναν ακόμα χρόνο, δηλαδή έως τα τέλη Δεκεμβρίου του 2013. Στο μεταξύ, πηγές του υπουργείου Οικονομικών διέψευσαν πληροφορίες για άρση της απαγόρευσης πλειστηριασμών ακινήτων, λόγω σχετικών πιέσεων της τρόικας.

Σύμφωνα με στελέχη τραπεζών, οι καθυστερήσεις στα δάνεια αγγίζουν το 20% του συνόλου των χορηγήσεων, δηλαδή δάνεια αξίας περίπου 48 δισ. ευρώ βρίσκονται στο «κόκκινο».

Μάλιστα, τους τελευταίους μήνες καταγράφεται σημαντική επιτάχυνση στον ρυθμό δημιουργίας νέων μη εξυπηρετούμενων δανείων, περίπου 1% (100 μονάδες βάσης) κάθε μήνα.

Στο τέλος Μαρτίου ο δείκτης των μη εξυπηρετούμενων δανείων (άνω των 90 ημερών) διαμορφώθηκε στο 14% για την Εθνική, στο 17,2% για τη Eurobank, στο 15,7% για την Alpha Bank (συνεκτιμώντας τις επιπτώσεις του PSI για τα δάνεια που είναι με την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου) και στο 16% για την Πειραιώς. Για την αντιμετώπισή τους οι εν λόγω τράπεζες προχώρησαν σε προβλέψεις ύψους 1,5 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι στην περίοδο 2007 – 2011 οι εγχώριες τράπεζες έχουν καταγράψει συνολικές προβλέψεις άνω των 20 δισ.

Advertisements

Read Full Post »

Του Βασίλη Σ. Κανελλη, στην Ημερησία

Το… μετρό της επιστροφής στις περιοχές πέριξ του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, έχουν πάρει τους τελευταίους μήνες εκατοντάδες αγοραστές ακινήτων, κυρίως διαμερισμάτων. Ενώ, δηλαδή, στα πρώτα χρόνια της προηγούμενης δεκαετίας χιλιάδες Αθηναίοι -έχοντας κερδίσει πολλά χρήματα κυρίως από το Χρηματιστήριο- αγόραζαν όσο – όσο στα προάστια, τώρα παρατηρείται αλλαγή κατεύθυνσης. Στη νέα τάξη πραγμάτων που έχει αρχίσει να διαμορφώνεται στην κτηματαγορά της πρωτεύουσας έχει συμβάλει τα μέγιστα και η οικονομική κρίση, ενώ οι ειδικοί προβλέπουν ότι ανάλογα φαινόμενα θα παρατηρηθούν και στη Θεσσαλονίκη. Τρεις είναι οι αιτίες της επιστροφής στο κέντρο της Αθήνας για αγορά πρώτης κατοικίας:

1 Η έλλειψη ρευστότητας και η οικονομική ανασφάλεια. Ολο και περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές διστάζουν να πάρουν σπίτι σε κάποιο προάστιο της πρωτεύουσας, αν και οι περισσότεροι ονειρεύονται μια μονοκατοικία με κήπο σε μια πιο ανθρώπινη γειτονιά. Τα περισσότερα σπίτια στα βόρεια, τα νότια και τα ανατολικά προάστια είναι μεγάλα, πάνω από 120 τ.μ. και με κόστος που ξεπερνά τις 300.000 ευρώ, ενώ και η συντήρησή τους κοστίζει σημαντικά. Τα περισσότερα νοικοκυριά δεν έχουν όλα τα λεφτά μετρητά και καταφεύγουν στις τράπεζες, οι οποίες όμως έχουν κλείσει τις στρόφιγγες. Ετσι, είναι αδύνατη η εξασφάλιση τόσου μεγάλου ποσού για σπίτι στα προάστια. Μόνη διέξοδος είναι η αναζήτηση διαμερίσματος σε μια πιο φθηνή γειτονιά, έστω και στο κέντρο της Αθήνας.

2 Τον τελευταίο καιρό πολλοί ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων σε μακρινή απόσταση από το κέντρο και τους χώρους εργασίας τους βλέπουν να αυξάνεται κατακόρυφα το κόστος μετακίνησής τους, ιδιαίτερα μετά την αύξηση της βενζίνης.

Για παράδειγμα, αν κάποιος εργάζεται στο κέντρο και διαμένει στο Γέρακα ή την Παλλήνη χρειάζεται περί τα 15 χιλιόμετρα (+15 χλμ. επιστροφή) για τη δουλειά του, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την κατανάλωση καυσίμων, ιδιαίτερα σε οδούς τόσο επιβαρυμένους όπως η Λ. Μεσογείων. Ετσι, έχουν αρχίσει να «γλυκοκοιτάζουν» ακίνητα κοντά σε σταθμούς του μετρό και σίγουρα σε καλές περιοχές όσο πιο κοντά στο κέντρο ή τους χώρους εργασίας τους. Ομοίως και οι αγοραστές αποφεύγουν τις μακρινές αποστάσεις και αναζητούν διαμερίσματα που δεν θα επιβαρύνουν το μηνιαίο κόστος μετακίνησής τους.

3 Ο τρίτος λόγος έχει να κάνει με την υποβάθμιση του περιβάλλοντος έπειτα από τις καταστροφικές πυρκαγιές στα βορειοανατολικά του νομού. Θα χρειαστούν αρκετά χρόνια για να φύγει η «μαυρίλα» της φωτιάς και να επιστρέψουν οι αγοραστές στις καμένες περιοχές, εκτός αν μπει άμεσα σε εφαρμογή το πρόγραμμα αναδάσωσης 100.000 στρ. Οσοι επιστρέφουν στο κέντρο, αγοράζουν σε αναβαθμισμένες περιοχές και όχι σε περιοχές – γκέτο. Θησείο, Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Γκάζι, Αμπελόκηποι, Νέος Κόσμος, Παγκράτι, είναι οι γειτονιές με τη μεγαλύτερη ζήτηση.

Ζήτηση
Τη μεγάλη υποχώρηση της ζήτησης για τα προάστια της Αθήνας και την επιστροφή στο κέντρο, επιβεβαιώνουν έρευνες που παρουσιάστηκαν πρόσφατα στην ημερίδα για την κτηματαγορά που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής υπό την επιμέλεια του ορκωτού εκτιμητή, Μπ. Χαραλαμπόπουλου. Σύμφωνα με την Eurobank Property Services, καταγράφεται έντονο ενδιαφέρον τον τελευταίο καιρό για τα ακίνητα – σταθερές αξίες, δηλαδή Κολωνάκι, Μεταξουργείο, Μακρυγιάννη. Αναλύοντας τις βασικότερες περιοχές, τονίζουν οι αναλυτές:

Παγκράτι – Μετς: στα 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ. στο όμορφο Μετς, ενώ στο κέντρο του Παγκρατίου 2.500-3.000 ευρώ. Υπάρχουν πολλά παλαιά με 1.200-1.800 ευρώ/τ.μ. με τους αγοραστές να στρέφονται σε μικρές επιφάνειες και τους πωλητές να δέχονται παζάρια για -10%. Υπάρχουν και ακραίες πωλήσεις στο Παγκράτι όπως στην οδό Κρησίλα με 5.400 ευρώ/τ.μ. για ρετιρέ.

Νέος Κόσμος: Στα 2.400-2.700 ευρώ/τ.μ. τα καινούργια και 1.000-1.400 ευρώ/τ.μ. τα παλαιά, ενώ η ζήτηση είναι κυρίως για επιφάνειες 70-90 τ.μ. Υπάρχει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, οι αγοραστές ψάχνουν για παλαιά και με περιθώρια διαπραγμάτευσης -10%. Τα ακίνητα με θέα στην Ακρόπολη είναι περιζήτητα και κοστίζουν 3.000 ευρώ/τ.μ.

Αμπελόκηποι – Γκύζη: Τα νεόδμητα στην Ελληνορώσων έχουν απογειωθεί στα 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 1.500-1.800 ευρώ/τ.μ. Στου Γκύζη τα καινούργια κοστίζουν 2.700-3.100 ευρώ/τ.μ. Το μικρό απόθεμα κατοικιών, η υψηλή ζήτηση για ακίνητα κοντά στο μετρό και η δυνατότητα διαπραγμάτευσης για μείωση 5% είναι τα χαρακτηριστικά της αγοράς.

Πατήσια – Κυψέλη: Τα νεόδμητα στην Κυψέλη έχουν κόστος 2.100-2.400 ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά γύρω στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Στα Πατήσια οι τιμές είναι 1.950-2.250 ευρώ/τ.μ. τα νεόδμητα, ενώ στην Κυπριάδου φτάνουν τα 2.500-2.900 ευρώ/τ.μ. Κυρίως ζητούνται επιφάνειες 55-85 τ.μ. και 65-100 τ.μ. Χαρακτηριστικά της αγοράς ο χαμηλός όγκος συναλλαγών, η μείωση κατά 10% των τιμών και η τάση για μικρότερα, παλαιότερα, φθηνότερα.

Κολωνός – Σεπόλια: 1.800-2.200 ευρώ/τ.μ. και 2.000-2.400 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα πωλούνται τα νεόδμητα, ενώ υπάρχει απόθεμα κατοικιών λόγω της χαμηλής ζήτησης. Μόνο οι οικονομικοί μετανάστες κινούν την αγορά, ενώ γίνονται μειώσεις 5% για τα μεγάλα διαμερίσματα.

Γκάζι – Πετράλωνα: 3.000-3.500 ευρώ τα καινούργια στο Γκάζι, ενώ τα loft πωλούνται 3.500-4.500 ευρώ και οι ζητούμενες επιφάνειες είναι 60-90 τ.μ. Στην περιοχή έγιναν πράξεις το 2009, υπάρχει ενδιαφέρον, αλλά υπάρχουν τουλάχιστον 10 συγκροτήματα πολυτελών διαμερισμάτων τύπου loft που ψάχνουν αγοραστές, παρά την υψηλή προβολή.

Το ενδιαφέρον εστιάζεται σε άτομα του καλλιτεχνικού χώρου αλλά και ως επενδυτικό προϊόν, καθώς 20%-30% αγοράζεται για να ενοικιαστεί σε υψηλές τιμές. Οσο για τα Πετράλωνα, ικανοποιητική είναι η ζήτηση κοντά στις γραμμές του Ηλεκτρικού, ενώ Θησείο και λόφος Φιλοπάππου κρατούν τα πρωτεία της ζήτησης. Οι τιμές στα Ανω Πετράλωνα κυμαίνονται από 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ. και στα Κάτω Πετράλωνα 2.200-2.700 ευρώ/τ.μ.

Μεταξουργείο – Βοτανικός: Οι νεόδμητες κατοικίες τύπου loft στο Μεταξουργείο πωλούνται 3.800-4.000 ευρώ/τ.μ., οι νεόδμητες κατοικίες στον Βοτανικό 2.200-2.500 ευρώ και τα loft πάνω από 3.500 ευρώ/τ.μ. Η αγορά έχει δύο πρόσωπα, αφού υπάρχουν αγοραστές σπιτιών με θέα την Ακρόπολη που πλήρωσαν 6.200 ευρώ/τ.μ., όμως στα υποβαθμισμένα ακόμη σημεία των γειτονιών αυτών το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο. Η καθυστέρηση στην ανάπλαση, κυρίως του Βοτανικού, έχει «παγώσει» τη ζήτηση.

Σπίτι πουλήθηκε αντί 36.000 ευρώ το τ.μ.!
Τα νεόδμητα (αν υπάρχουν) διαμερίσματα στο Κολωνάκι, μια από τις πιο σταθερές αξίες στην κτηματαγορά, πωλούνται 8-14 χιλ. ευρώ/τ.μ. και τα παλαιά 6-10 χιλιάδες ευρώ. Στις παρυφές του Λυκαβηττού, όπου πάντα υπάρχει ζήτηση, το κόστος αγοράς ανέρχεται σε 5.500-6.500 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν πάντως και οι ακρότητες, λίγες εκατοντάδες μέτρα πιο κάτω. Πρόκειται για μοναδικά ακίνητα επί της οδού Ηρώδου Αττικού με θέα στον Εθνικό Κήπο και… γείτονες τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον πρωθυπουργό. Πρόσφατα υπήρξε πώληση διαμερίσματος άνω των 200 τ.μ. με κόστος 35-36 χιλ. ευρώ/τ.μ. Φυσικά πρόκειται για την υψηλότερη τιμή που έχει καταγραφεί στην Ελλάδα, αλλά είναι η εξαίρεση. Στην Ηρώδου Αττικού ελάχιστα είναι τα σπίτια που βγαίνουν προς πώληση και γίνονται αμέσως ανάρπαστα σε οποιαδήποτε τιμή απαιτήσει ο ιδιοκτήτης. Αν και η ζήτηση στην ευρύτερη περιοχή είναι βελτιωμένη, δεν υπάρχουν καινούργια σπίτια. Ετσι, ακόμη και τα παλαιά κοστολογούνται σε υψηλή τιμή. Για παράδειγμα, πρόσφατα στην πλατεία Κολωνακίου πουλήθηκε παλαιό διαμέρισμα με 9.800 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν τέλος περιθώρια διαπραγμάτευσης για μείωση 10% στις τιμές.

Read Full Post »

Tου Βασίλη Σ. Κανέλλη, στην Ημερησία

Με… δύο ταχύτητες κινείται η αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και με τις τιμές να βρίσκονται σε δύο διαφορετικά επίπεδα. Από τη μια οι περιοχές που έχουν μετατραπεί σε γκέτο, απαξιωμένες, με παλαιές πολυκατοικίες και παντελή έλλειψη σχεδίου για αναπλάσεις. Από την άλλη, ορισμένες γειτονιές που διαθέτουν ακίνητα πανάκριβα και άλλες οι οποίες αναγεννώνται από τις στάχτες τους κυρίως χάρη σε μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα που προωθούν ιδιωτικές εταιρείες.

Ετσι, μέσα σε πολύ κοντινή απόσταση μπορεί να βρει κανείς καινούργια κατοικία που κοστίζει 10.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο αλλά και επίσης νεόδμητο διαμέρισμα με 1.500 ευρώ/τ.μ. Χαρακτηριστικά αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ότι τα τελευταία χρόνια ο Κολωνός απομακρύνθηκε ιδιαίτερα από το… Κολωνάκι και η διαφορά μεταξύ νεόδμητων κατοικιών στις δύο περιοχές είναι χαώδης.

Πάντως, οι ειδικοί εκτιμούν ότι οι αλλαγές είναι συνεχείς και ραγδαίες και αρκεί ένα γεγονός, μια ανάπλαση ή μια επένδυση για να αλλάξει την εικόνα ολόκληρης γειτονιάς. Κλασσικό παράδειγμα είναι η λειτουργία του Μουσείου της Ακρόπολης. Μέσα σε λίγους μήνες η περιοχή κάτω από τον ιερό βράχο έγινε ανάρπαστη, ιδιαίτερα για τα επαγγελματικά ακίνητα. Η κίνηση αυξήθηκε κατακόρυφα και οι έμποροι της περιοχής κάνουν χρυσές δουλειές από τον κόσμο που φτάνει για να επισκεφθεί το Μουσείο. Παράλληλα, αύξηση κατά 50% καταγράφεται και στη ζήτηση για διαμερίσματα στη γύρω από την Ακρόπολη περιοχή, και ιδιαίτερα σε Κουκάκι, Μακρυγιάννη αν και εδώ και πολλά χρόνια όποιο σπίτι είχε… παράθυρο προς τον Παρθενώνα ήταν σκέτο χρυσάφι.

Η προσδοκία

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η προσδοκία και μόνο του μουσείου εκτόξευσε στα ύψη τις τιμές των ακινήτων. Για σπίτια στην περιοχή του Μακρυγιάννη και στο Κουκάκι ακούγονται τιμές πάνω από 4.000 ευρώ το τετραγωνικό ενώ όσα έχουν θέα στο Μουσείο ή στην Ακρόπολη βγαίνουν στην κυριολεξία σε… πλειστηριασμό. Οι τιμές που έχουν ακουστεί για παλαιές οικίες πάνω στην πεζοδρομημένη Διονυσίου Αρεοπαγίτου ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ/τ.μ. ενώ για παλαιά νεοκλασικά έχουν υπογραφεί συμβόλαια με ποσά πάνω από 3-4 εκατ. ευρώ.

Η περιοχή τείνει να γίνει το νέο… Κολωνάκι του κέντρου με πολύ ακριβά ακίνητα και πολλούς γνωστούς Αθηναίους με χρήματα να αγοράζουν όσο – όσο. Σε κάθε περίπτωση, το ιστορικό κέντρο της Αθήνας επανέρχεται στο προσκήνιο για υποψήφιους αγοραστές σπιτιών ή καταστηματάρχες που βλέπουν ότι θα γίνουν «χρυσές δουλειές» τα επόμενα χρόνια.

Εκτός από την περιοχή του Μεταξουργείου και το Κουκάκι, τρεις ακόμη γειτονιές του κέντρου κλέβουν την παράσταση στην αγορά κατοικίας. Το Θησείο, παραδοσιακή δύναμη της κτηματαγοράς, διαθέτει παλαιά, ανακαινισμένα σπίτια τα οποία πωλούνται σε τιμές που ξεπερνούν τα 3.200 ευρώ/.τμ. αλλά υπάρχουν και μεταχειρισμένα σε κακή κατάσταση από 1.300 ευρώ/τ.μ. Ο Κεραμεικός, παρ’ ότι τα σχέδια ανάπλασης και δημιουργίας μιας γειτονιάς του πολιτισμού και των γραμμάτων έχουν καθυστερήσει, είναι από τις περιοχές οι οποίες προσελκύουν νέους επενδυτές. Τα νεόδμητα σπίτια ξεπερνούν τα 2.500 ευρώ/τ.μ.

Στο κέντρο δεσπόζει φυσικά το Κολωνάκι και η ευρύτερη περιοχή του Λυκαβηττού όπου η έλλειψη οικοπέδων έχει εκτινάξει στα ύψη τις τιμές των κατοικιών. Παλαιά διαμερίσματα με θέα πωλούνται πάνω από 1 εκατ. ευρώ ενώ ότι καινούργιο βγαίνει στην αγορά προς πώληση γίνεται ανάρπαστο ακόμη κι αν κοστίζει κοντά στα 8.000 ευρώ/τ.μ. Την έκπληξη κάνουν και περιοχές που δεν είναι… συνυφασμένες με την ανάπτυξη, όπως το Μεταξουργείο και ο Βοτανικός. Στην πρώτη περίπτωση γίνονται προσπάθειες για αναπλάσεις και κατασκευή νέων κατοικιών που θα προσελκύσουν κόσμο. Προς αυτή την κατεύθυνση κινήθηκε και ο όμιλος ΓΕΚ – ΤΕΡΝΑ ο οποίος ολοκλήρωσε συγκρότημα 40 πολυτελών κατοικιών στην οδό Μυλλέρου. Το συγκρότημα των 6.500 τ.μ. βραβεύτηκε πρόσφατα με το «Βραβείο του Καλύτερου Πραγματοποιημένου Έργου των ετών 2007 – 2009» της διεθνούς επιθεώρησης αρχιτεκτονικής «Δομές».

Από την άλλη, ο Βοτανικός αποτελεί το μεγάλο στοίχημα της κτηματαγοράς. Οι τιμές των ακινήτων έχουν διπλασιαστεί μόνο με την προσδοκία της ανάπλασης και τα καινούργια διαμερίσματα πωλούνται κατά μέσο όρο γύρω στα 2.500 ευρώ/τ.μ. Στην περιοχή, και συγκεκριμένα δίπλα στον πολυχώρο Αθηναΐς ο όμιλος Μαμιδάκη κατασκευάζει συγκρότημα πολυτελών Lofts, το «Αthinais Τower Lofts», το οποίο περιλαμβάνει συνολικά 72 «έξυπνα σπίτια» με μεγάλες βεράντες και κόστος που μπορεί να ξεπερνά τα 5.000 ευρώ/τ.μ. Υπάρχει βέβαια και το Thission Lofts στην οδό Πειραιώς στο Θησείο το οποίο είναι επίσης ένα συγκρότημα με 19 πολυτελή σπίτια.

Η απαξίωση

Η άλλη πλευρά του… Ιανού στο κέντρο της Αθήνας είναι αποκρουστική για πολλούς. Περιοχές – γκέτο, γειτονιές που έχουν υποβαθμιστεί σε τέτοιο βαθμό ώστε πολλές πολυκατοικίες και ισόγεια καταστήματα να είναι άδεια επί χρόνια. Μόνο οικονομικοί μετανάστες και παράνομοι αλλοδαποί κινούνται στις περιοχές όπως κάτω από το Δημαρχείο, στον Κολωνό, ορισμένα σημεία στο Μεταξουργείο, στην περιοχή κάτω από την Ομόνοια, στον πλατεία Βικτωρίας, τον Αγιο Παντελεήμονα, την πλατεία Αμερικής. Η εικόνα του χάους έχει διώξει τους περισσότερους Ελληνες οι οποίοι ενοικιάζουν τα παλαιά διαμερίσματά τους σε ξένους ενώ πολλοί μετανάστες είναι πλέον ιδιοκτήτες σπιτιών, και ευτυχώς διότι θα είχαν μετατραπεί πολλά κτίρια σε φαντάσματα. Ακόμη και καινούργια διαμερίσματα πωλούνται 1.200 ευρώ/τ.μ. ενώ οι κατώτερες τιμές στις παραπάνω περιοχές μπορεί να φτάσουν τα 700 ευρώ/τ.μ.

Read Full Post »

Η αρχιτεκτονική κληρονομιά της Αθήνας έρχεται αντιμέτωπη με το υψηλό κόστος και τις απαιτήσεις της ζωής τον 21ο αιώνα

Από την Καθημερινή, του Δημήτρη Ρηγόπουλου

Το συνειδητοποιήσαμε για πρώτη φορά στην περίπτωση των δύο «επίμαχων» κτιρίων της Διονυσίου Αρεοπαγίτου. Ο περισσότερος θόρυβος γινόταν για το αρ ντεκό μέγαρο στο νούμερο 17. Ο νεοκλασικός του γείτονας στο 19 παρέμενε σιωπηλός, αδύναμος να ξεσηκώσει από μόνος του τα κύματα συμπάθειας που έφταναν με ορμή απ’ όλη την Αθήνα. Είχε κανείς την αίσθηση ότι εντάχθηκε στην καμπάνια σωτηρίας περισσότερο ως κτίριο συνοδείας του 17. Και δεν είναι μόνο αυτό. Ολο και σπανιότερα μπαίνουμε σε καινούργια μαγαζιά, εστιατόρια, μπαρ που επένδυσαν στη νεοκλασική κληρονομιά, με τον μαζικό τρόπο που γινόταν στις δεκαετίες του ’80 και του ’90. Μεταγενέστερες τυπολογίες, από τον εκλεκτικισμό και το αρ ντεκό έως τις πολλές και διαφορετικές εφαρμογές του μοντέρνου, διεκδικούν την προσοχή μας και, ναι, την έχουν. Τα λείψανα της βιομηχανικής, της βιοτεχνικής και της δαιμονοποιημένης, μεταπολεμικής Αθήνας φωτίζονται κάτω από ένα καινούργιο φως. Οσο για τις κατοικίες, ούτε λόγος. Εκτός κι αν διαθέτουμε πλούσιους φίλους. Ή, αν παρουσιάζουν, εμπορικό ενδιαφέρον. Οπότε παύουν να είναι κατοικίες.

Ιδεολογική μεταστροφή

Η κάμψη της δημοφιλίας των νεοκλασικών στηρίζεται σε πολύ χειροπιαστούς λόγους. Κατ’ αρχήν, τα «καλά» αξιοποιήθηκαν όταν όλη η Αθήνα κυνηγούσε ένα νεοκλασικό. Οσα παραμένουν στη θέση τους, συνήθως σε κακή κατάσταση, παρουσιάζουν πολλά προβλήματα: υψηλό κόστος επισκευών και συντήρησης, δυσκολίες προσαρμογής στις σύγχρονες συνθήκες ζωής από τη στιγμή που έχουν κηρυχθεί διατηρητέα και όλες οι επεμβάσεις ελέγχονται από το υπουργείο Πολιτισμού, παλιομοδίτικες κατόψεις με κατακερματισμένους χώρους.

Είναι όμως μόνο πρακτικοί λόγοι που οδηγούν τη νεοκλασική παράδοση στο σημερινό μεταβατικό στάδιο; Ο αρχιτέκτονας Πάνος Δραγώνας πιστεύει ότι τα τελευταία χρόνια συντελείται μια βαθύτερη αλλαγή. «Για μεγάλο διάστημα οι Αθηναίοι αντιμετώπιζαν εχθρικά τα όποια δείγματα μοντέρνας αρχιτεκτονικής, έχοντας σε μεγάλο βαθμό ταυτίσει τον μοντερνισμό με την ανοικοδόμηση των ελληνικών πόλεων και το στερεότυπο της «τσιμεντούπολης». Η τραυματική εμπειρία της εσωτερικής μετανάστευσης, της εγκατάλειψης της υπαίθρου, της ανοικοδόμησης και της καταστροφής της παλιάς Αθήνας έχει πλέον ξεπεραστεί. Για την συντριπτική πλειοψηφία των σημερινών Αθηναίων, ο ελληνικός μοντερνισμός αποτελεί τη μοναδική οικεία αρχιτεκτονική παράδοση».

Η νοσταλγία του μοντέρνου

Η ιδεολογική αυτή μεταστροφή δεν μπορεί παρά να συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, υποστηρίζει ο Π. Δραγώνας. «Υπάρχουν σοβαροί αντικειμενικοί αλλά και υποκειμενικοί λόγοι για να συμβεί αυτό. Οι αντικειμενικοί λόγοι αφορούν τις αρχιτεκτονικές ποιότητες των μοντέρνων κτιρίων αλλά και τις ποιότητες ζωής του αθηναϊκού αστικού περιβάλλοντος που για πολλά χρόνια η τοπική κοινωνία αδυνατούσε να εκτιμήσει. Οι υποκειμενικοί λόγοι αφορούν τη νοσταλγική διάθεση που κάθε γενιά αναπτύσσει για το περιβάλλον των παιδικών της χρόνων. Θα μπορούσαμε ίσως να πούμε ότι η χρονική απόσταση που μας χωρίζει πλέον από την περίοδο του νεοκλασικισμού είναι αρκετά μεγάλη ώστε να εξακολουθήσει να μας συγκινεί με τον ίδιο τρόπο. Από την άλλη πλευρά, τα σχολεία του ’30, τα δημόσια έργα της δεκαετίας του ’60, τα κτίρια γραφείων στο κέντρο της πόλης και ένας ατελείωτος αριθμός πολυκατοικιών που χτίστηκαν από το 1950 μέχρι το 1985 αποτελούν τα κύρια χαρακτηριστικά ενός οικείου παλαιού κόσμου που σήμερα διεκδικεί την αναγνώρισή του».

Μειώνεται η προσφορά

«Η αγορά έχει ακόμα ζήτηση για νεοκλασικά ακίνητα, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και στο κέντρο της Κηφισιάς» επισημαίνει ο κτηματομεσίτης Γιάννης Πλουμής της εταιρείας «Πλουμής Σωτηρόπουλος Ο.Ε.». «Στις κατοικίες υπάρχει πάντα ζήτηση, όμως είναι λίγα τα ακίνητα αυτού του είδους που μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως κατοικίες». «Η ζήτηση μειώνεται γιατί μειώνεται και η προσφορά, σε μια ούτως ή άλλως κακή στιγμή της αγοράς» υποστηρίζει ο κτηματομεσίτης Βαγγέλης Σταμούλης (Infocasa Αστικά Ακίνητα), ο οποίος προσθέτει μια επιπλέον παράμετρο στην όλη συζήτηση. «Η αποκατάσταση ενός νεοκλασικού σπιτιού ενέχει κινδύνους, κυρίως όταν η επένδυση υλοποιείται σε περιοχές υψηλού αρχαιολογικού ρίσκου, στην Πλάκα, στο Μεταξουργείο, στον Κεραμεικό. Ο επενδυτής πρέπει να είναι προετοιμασμένος για διακοπή των εργασιών από τη στιγμή που βρεθούν αρχαία. Και η διακοπή μπορεί να είναι της τάξεως των δύο, ακόμη και των τριών χρόνων». Η μειωμένη προσφορά απογειώνει τις τιμές και συχνά τις καθιστά απαγορευτικές. «Προσφορά υπάρχει στην Αχαρνών και στην Κυψέλη αλλά δεν υπάρχει ζήτηση γιατί συνήθως πρόκειται για κατοικίες σε κακή κατάσταση και το κόστος της αποκατάστασης είναι υπερβολικά υψηλό».

Ο αρχιτέκτονας Γιάννης Κίζης έχει πολυετή παράδοση στις αποκαταστάσεις παραδοσιακών κτιρίων και είναι σε θέση να γνωρίζει την αγορά εκ των έσω. «Ηδη από τη δεκαετία του ’90 ξέφυγαν οι τιμές των νεοκλασικών σπιτιών στην Αθήνα γιατί η ζήτηση δεν μπορούσε να ανταποκριθεί στην προσφορά, με αποτέλεσμα σήμερα η επισκευή μιας κατοικίας σε μέτρια κατάσταση να αγγίζει τα 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο». Αν ένα τέτοιο σπίτι αριθμεί 300 τ.μ. ο επενδυτής θα χρειαστεί 450.000 ευρώ μόνο για την αποκατάσταση, χωρίς να υπολογίσουμε τα έξοδα αγοράς του οικοπέδου.

Αλλά ακόμα κι ένα τόσο υψηλό κόστος μπορεί να συγκριθεί με τις τιμές πολλών προνομιακών διαμερισμάτων του Λυκαβηττού, για παράδειγμα. Γιατί ένας αγοραστής να προτιμήσει το διαμέρισμα από μια ανακαινισμένη νεοκλασική κατοικία στην καρδιά της Πλάκας; Πιθανότατα γιατί η πολυκατοικία θα διαθέτει γκαράζ για το αυτοκίνητό του ή γιατί θα βρίσκει σούπερ μάρκετ σε σχετικά κοντινή απόσταση. «Δεν είναι ότι δεν βρίσκεις διαθέσιμα νεοκλασικά για κατοικία, αλλά είναι αποθαρρυντική η οικονομική απόδοση. Αντίθετα, υπάρχει τεράστια πίεση από εμπόρους και επιχειρηματίες, όπως μας έδειξαν τα πρόσφατα γεγονότα στην Πλάκα, όταν οι μαγαζάτορες πίεσαν για επέκταση της εμπορικής λειτουργίας και στους ορόφους των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών. Μόνο μια εμπορική χρήση θα κατορθώσει να αποσβέσει το κόστος της ανακαίνισης». Οσο για το μέλλον δεν είναι πολύ αισιόδοξος: «Τα νεοκλασικά, ιδίως στο κέντρο, θα χάσουν υποχρεωτικά το άρωμα της κατοικίας με ό,τι αυτό σημαίνει για τις αναγκαίες προσαρμογές, έτσι ώστε να εξυπηρετήσουν την εμπορική τους λειτουργία».

Εγκλωβισμένοι ιδιοκτήτες

Και η Αθήνα είναι ακόμα γεμάτη στις κεντρικές της γειτονιές με νεοκλασικά σπίτια, καρπό του λεγόμενου «λαϊκού νεοκλασικισμού» με πιο απλοποιημένες προσόψεις που οικοδομήθηκαν κατά χιλιάδες για να στεγάσουν μικρομεσαία κοινωνικά στρώματα. Οσα απέμειναν, στέκουν -τα περισσότερα- σε άθλια κατάσταση. Οι ιδιοκτήτες τους συχνά αισθάνονται εγκλωβισμένοι. Ως διατηρητέα δεν μπορούν να τα «πειράξουν» και τα οικονομικά τους δεν τους επιτρέπουν σοβαρές εργασίες αποκατάστασης.

Λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης επικαλείται η αρχιτέκτων και καθηγήτρια ΕΜΠ Μάρω Καρδαμίτση-Αδάμη για να μας εξηγήσει, με την ιδιότητα του μέλους του Κεντρικού Συμβουλίου Νεωτέρων Μνημείων του υπουργείου Πολιτισμού, τη «στροφή» στην «πολιτική» κήρυξης διατηρητέων εκ μέρους της Πολιτείας. «Αν μιλάμε για κτίρια κάποιου μεγέθους, τα κηρύσσουμε διατηρητέα. Διαφορετικά, όχι. Μόνο αν εντάσσονται σε κάποιο σύνολο – αυτή είναι η τάση του Συμβουλίου». Η κ. Αδάμη επισημαίνει ότι συχνότερα έρχονται προτάσεις αποχαρακτηρισμού του εσωτερικού ήδη χαρακτηρισμένων κτιρίων, έτσι ώστε να αξιοποιηθεί εμπορικά το ακίνητο. Η ίδια, αν και αντίθετη στη λογική του facadisme (την «σκηνογραφική» διατήρηση μόνο της πρόσοψης), δηλώνει ότι στο πλαίσιο του Συμβουλίου προσπαθούν να βρουν τη χρυσή τομή ώστε να επιτρέπεται η εισαγωγή μιας νέας χρήσης χωρίς να διαγράφονται οι μνήμες της αρχικής διάταξης (οροφή, δάπεδο, κ.ά.).

Read Full Post »