Ελαιώνας: λύματα αντί πρασίνου στον Ελαιώνα της Αθήνας

Του Προκόπη Γιογιακά, στα Νέα.

«Πράσινο; Ποιο πράσινο; Ακόμη και κι αυτήν τη μικρή πλατεία (σ.σ: απέναντι από την οδό Χαράς) μόνοι μας τη φτιάξαμε, με τη βοήθεια παιδιών που παρακολουθούσαν πρόγραμμα απεξάρτησης σε Θεραπευτική Κοινότητα. Καθημερινά προσπαθούμε οι κάτοικοι να ποτίζουμε με λάστιχο και το τελευταίο ίχνος πρασίνου που έχει απομείνει…».

 

elaionas2

O 36 χρόνος Βαγγέλης Δαλιδάς είναι κάτοικος στην περιοχή Μαρκόνι. Βρίσκεται στην καρδιά τού Ελαιώνα και είναι από τις λίγες περιοχές που δεν τις έχουν εγκαταλείψει ακόμη οι κάτοικοί τους. Εδώ ζουν περίπου 100 οικογένειες οι οποίες με βάση τα σχέδια που κατά διαστήματα έχουν εκπονηθεί για τον Ελαιώνα, θα έπρεπε να περπατάνε μέσα στο πράσινο (!). Αντίθετα, κάθε φορά που βρέχει και ξεχειλίζουν οι βόθροι, η περιοχή πνίγεται στα λύματα, αφού δεν υπάρχει ούτε αποχετευτικό δίκτυο…

Στην αρχαιότητα την περιοχή την έλεγαν «κάλλιστον προάστιον». Ήταν μια ελαιόφυτη κοιλάδα που εκτεινόταν από τους πρόποδες της Πάρνηθας, της Πεντέλης και του Υμηττού και έφτανε μέχρι το Δαφνί, τον Πειραιά και το Φάληρο ακολουθώντας παράλληλη πορεία με τον Κηφισό, το σημαντικότερο από την αρχαιότητα ποτάμι της Αττικής. Οι λαχανόκηποι του Ρέντη αποτελούσαν τη νότια άκρη του Ελαιώνα.

Με βάση το τελευταίο σχέδιο (Π.Δ. ΄95/ υπουργός ΠΕΧΩΔΕ κ. Κώστας Λαλιώτης) στον Ελαιώνα έπρεπε σήμερα να υπάρχει ένας πνεύμονας πρασίνου που θα κάλυπτε μια έκταση περίπου 3.500 στρεμμάτων. Μάλιστα, σύμφωνα με του ειδικούς η ανάπλασή του θα συνέβαλε στη διαμόρφωση του τοπικού κλίματος. Η διάταξη της περιοχής από βορειοανατολικά προς νοτιοδυτικά και η κατάληξή της στη θάλασσα επιτρέπουν την καλύτερη κυκλοφορία των βοριάδων και της θαλασσινής αύρας.

Το «πράσινο όραμα» πάντως έμεινε στα χαρτιά και, σήμερα οι κάτοικοι αποκαλούν τον Ελαιώνα «χαβούζα», αφού στο μεγαλύτερο μέρος του λειτουργεί ως αλάνα απόρριψης αποβλήτων από τις μάντρες, τις αποθήκες, τα αμαξοστάσια και τα πρακτορεία μεταφορών που είναι διάσπαρτα σε όλη την περιοχή.

Αυτό που χαρακτηρίζει πλέον όλη την περιοχή του Ελαιώνα είναι η οικοδομική αναρχία και η έλλειψη κάθε ζωτικού χώρου. Δεν υπάρχει χώρος ούτε για περπάτημα αφού τα πεζοδρόμια είναι… άγνωστο είδος στην περιοχή. Η κυκλοφορία στην Αγία Άννης- από τους λίγους δρόμους στον Ελαιώνα που έχουν πινακίδεςγίνεται με ιδιαίτερη δυσκολία αφού δεκάδες φορτηγά αυτοκίνητα σχηματίζουν συνεχώς ουρές, ενώ οι λακκούβες… καραδοκούν. Την ίδια ώρα, το ρέμα του Προφήτη Δανιήλ- παραπόταμος του Κηφισού- που κατά τους ειδικούς αποτελεί «μοχλό» ανασύστασης του βιότοπου, έχει μετατραπεί σε αποδέκτη λυμάτων των περίπου 2.000 βιομηχανιών και βιοτεχνιών που είναι συγκεντρωμένες στην περιοχή και, θα έπρεπε- στη συντριπτική τους πλειονότητα- να είχαν ήδη μετεγκατασταθεί σε άλλες βιομηχανικές ζώνες. Με το Π.Δ. του 1995 προτείνεται συνεχής ροή χώρων πρασίνου σε ολόκληρη την περιοχή και στους 5 δήμους (Αθηναίων, Αιγάλεω, Ταύρου, Ρέντη και Περιστερίου) όπου ανήκει διοικητικά ο Ελαιώνας. Χώροι πρασίνου προτείνονται επίσης κατά μήκος των μεγάλων αξόνων, στα σημεία επαφής της περιοχής με πυρήνες κατοικίας.

Σύμφωνα με το σχέδιο εάν υπολόγιζε κανείς πράσινο και ελεύθερους χώρους μαζί, τότε θα υπήρχε μια ελεύθερη έκταση 6.000 στρεμμάτων στην καρδιά του Λεκανοπεδίου.

«Χαμένη ευκαιρία οι Ολυμπιακοί Αγώνες»

Για αρκετούς οι Ολυμπιακοί Αγώνες της Αθήνας αποτέλεσαν «χαμένη ευκαιρία» αφού, χωρίς την κατασκευή καμιας ολυμπιακής εγκατάστασης, δεν προχώρησε η κατεδάφιση παλαιών κτιρίων και η ανάπλαση.

«Η ευκαιρία χάθηκε στον δρόμο για τους Ολυμπιακούς Αγώνες», υποστηρίζει και ο πρώην πρόεδρος της Πανελλήνιας Ένωσης Αρχιτεκτόνων κ. Τάκης Γεωργακόπουλος. «Η “προίκα” των περίπου 88 εκατομμυρίων ευρώ από το Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ για την ανάπλαση του Ελαιώνα. Ο καθένας σήμερα κάνει ό,τι θέλει με ιδιωτική πολεοδόμηση. Δίνει για παράδειγμα την εισφορά σε γη, ακριβώς μπροστά από το σπίτι του φτιάχνει μια νησίδα πρασίνου και παρκάρει μπροστά το αυτοκίνητό του. Και οι δήμοι απλώς επικαλούνται την έλλειψη χρημάτων για να μην κάνουν τίποτα». «Ο Ελαιώνας αποτελεί τη χαμένη ευκαιρία του Λεκανοπεδίου να αποκτήσει έναν μεγάλο πνεύμονα πρασίνου», επισημαίνει ο καθηγητής τού Πανεπιστημίου Πειραιά, τομεάρχης ΥΠΕΧΩΔΕ του ΠΑΣΟΚ, κ. Γιάννης Μανιάτης. «Ωστόσο, τίποτα δεν έχει χαθεί ακόμη αφού οι χρήσεις γης είναι δεδομένες και το σχέδιο μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη».

Το «εργαλείο» σύμφωνα με το σχέδιο για τη δημιουργία χώρων πρασίνου ήταν κυρίως οι εισφορές σε γη αλλά και οι απαλλοτριώσεις.

Άβατο.Όσο εύκολη είναι η πρόσβαση στην περιοχή, το εσωτερικό του Ελαιώνα είναι «άβατο» από την έλλειψη βασικών δρόμων.

 

«Η ύπαρξη τοπικών δρόμων και η ανάδειξη του ρέματος τού Προφήτη Δανιήλ είναι βασικό εργαλείο ανάπτυξης της περιοχής», αναφέρει ο καθηγητής Πολεοδομίας και Αντιπρύτανης του ΕΜΠ κ. Γιάννης Πολύζος, ενώ η πρώην πρόεδρος του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αθήνας κ. Αυγή Μαρκοπούλου, τονίζει: «Οι δήμοι δεν ενδιαφέρονται για πράσινο, αν δεν υπάρχουν δημότες. Και επιπλέον επικαλούνται έλλειψη χρημάτων για τη συντήρησή του».

Όπως αναφέρει ο δήμαρχος Ρέντη κ. Γιώργος Ιωακειμίδης, «χωρίς να ανοίξουν οι δρόμοι στο εσωτερικό του Ελαιώνα και χωρίς οικονομική βοήθεια, κανένας δήμος δεν μπορεί να κάνει τίποτα στον Ελαιώνα.

Αλλάζει ο χάρτης της αγοράς ακινήτων

Του Γιάννη Σιώτου, από την Καθημερινή

«Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μία καμπή. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σιγουριά πώς θα είναι η επόμενη μέρα. Εκείνο όμως για το οποίο μπορεί να στοιχηματίσει είναι ότι θα είναι διαφορετική».

Με τον λακωνικό αυτό τρόπο κορυφαίο στέλεχος της αγοράς ακινήτων έδωσε το στίγμα των ανακατατάξεων που κυοφορούνται την περίοδο αυτή στην αγορά.

Νέες περιοχές κατοικίας δημιουργούνται, νέες δραστηριότητες αναδεικνύονται, αγορές «πεθαίνουν» και όλα αυτά σε ένα περιβάλλον υψηλής αβεβαιότητας τόσο ως προς τις χωροταξικές ρυθμίσεις όσο και ως προς το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Σε ένα τέτοιο ρευστό σκηνικό τα μοναδικά δεδομένα είναι ότι η διεθνής οικονομία βρίσκεται σε φάση ανόδου των επιτοκίων, γεγονός που ήδη έχει επηρεάσει την αγορά των ΗΠΑ, ενώ στην Ευρώπη η ισπανική αγορά έχει βρεθεί σε κατάσταση έντονου προβληματισμού.

Οι περισσότεροι αναλυτές της αγοράς θεωρούν ότι η επόμενη τριετία θα «σημαδευτεί» από την:

– Ενίσχυση των εμπορικών κέντρων η οποία θα συνδυάζεται και με τη γεωγραφική και χωροταξική αποκέντρωση.

– Ενίσχυση των εμπορικών δρόμων με την ταυτόχρονη υποβάθμιση των περιφερειακών τους αγορών.

– Αύξηση της ζήτησης για σύγχρονους γραφειακούς χώρους με την παράλληλη υποβάθμιση των μικρών γραφείων σε κτίρια μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται στους κεντρικούς πυρήνες της πρωτεύουσας αλλά και στη Θεσσαλονίκη.

– Στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σε νέες περιοχές, οι οποίες θα χαρακτηρίζονται από τις σύγχρονες υποδομές σε οδικά δίκτυα και σε μεταφορές καθώς και από το χαμηλό κόστος γης.

Κοινή συνισταμένη των προβλέψεων όλων των αναλυτών είναι η προσδοκία για ενίσχυση του ειδικού βάρους της εξοχικής κατοικίας στην αγορά ακινήτων καθώς και των αστικών κέντρων της περιφέρειας.

«Η ενίσχυση των εμπορικών κέντρων στη περιφέρεια είναι η επόμενη “κίνηση” της αγοράς. Το κριτήριο που θα καθορίσει τις επενδυτικές και τις γεωγραφικές επιλογές θα είναι οι δημογραφικές εξελίξεις». επισημαίνει ο κ. Α. Ζαμπέλης διευθύνων σύμβουλος της Εμπορικής Real Estate και με την άποψη αυτή συντάσσεται και ο κ. Α. Λεούσης εντεταλμένος σύμβουλος της ALPHA Αστικά Ακίνητα ο οποίος συμπληρώνει: «στους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής δεν πρόκειται να σημειωθεί κάμψη της ζήτησης. Αντίθετα, το πρόβλημα που έχει εντοπισθεί σε περιφερειακούς δρόμους δεν φαίνεται να αμβλύνεται».

«Στα επόμενα χρόνια θα γίνει μάχη των δύο μοντέλων εμπορικής ανάπτυξης. Του μοντέλου του δρόμου υψηλής εμπορικότητας και των εμπορικών κέντρων. Αυτό δεν σημαίνει ότι στο τέλος θα υπάρξουν νικητές ή ηττημένοι. Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι η σημερινή εικόνα της αγοράς θα είναι πολύ διαφορετική», σημείωνε χαρακτηριστικά ο Δρ Αρ. Καρυτινός της EFG ΕUROBANK και συμπλήρωσε ότι ήδη οι αποδόσεις των συγκεκριμένων επενδύσεων που κινούνται στα επίπεδα του 5-6% (καταστήματα σε δρόμους υψηλής προβολής) και στο 6-7% (εμπορικά κέντρα) έχουν προσεγγίσει τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές και δεν προβλέπονται ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις στα επόμενα χρόνια.

Oι εξελίξεις που καταγράφονται στην αγορά φαίνεται ότι δικαιώνουν τις προβλέψεις αυτές. Από πρόσφατη έρευνα που επικεντρώθηκε στη διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων σε δήμους και συνοικίες υψηλής εμπορικής δραστηριότητας προέκυψε ότι τελικά τα μεγάλα εμπορικά κέντρα «κτύπησαν» κυρίως εμπορικές επιχειρήσεις που βρίσκονται σε περιοχές χαμηλότερης προβολής. Για παράδειγμα, στους εμπορικούς δρόμους του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου το ποσοστό αδιάθετων καταστημάτων στους πολύ εμπορικούς δρόμους είναι 4% και 6% αντίστοιχα. Αντίθετα, στους παράπλευρους εμπορικούς δρόμους η διαθεσιμότητα μπορεί να ξεπερνά το 20%.

Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα έντονο στο κέντρο της πρωτεύουσας όπου η εικόνα μπορεί να αλλάζει μόνο από δρόμο σε δρόμο αλλά και από τετράγωνο σε τετράγωνο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Ερμού όπου στο εμπορικό της τμήμα δεν υπάρχει διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων, ενώ στο λιγότερο εμπορικό τμήμα η διαθεσιμότητα ξεπερνά το 10%. Η κρίση όμως γίνεται ιδιαίτερα έντονη στους μικρούς δρόμους του ιστορικού τριγώνου στους οποίους ο δείκτης διαθεσιμότητας προσεγγίζει το 50%.

«Αν κάποιος εξετάσει τα επενδυτικά προγράμματα για τη δημιουργία εμπορικών κέντρων στην περιφέρεια της πρωτεύουσας που έχουν εξαγγελθεί, τότε διαπιστώνει ότι η υλοποίησή τους θα οδηγήσει σε κορεσμό της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι σταδιακά θα κορυφωθεί η υλοποίηση επενδύσεων σε περιφερειακές μονάδες προσαρμοσμένες στις ανάγκες των τοπικών αγορών», τόνιζε χαρακτηριστικά κορυφαίο στέλεχος εταιρείας ακινήτων. Ηδη, πληροφορίες φέρουν, ότι σε πόλεις όπως στη Λάρισα, στον Βόλο, στα Ιωάννινα, στο Ηράκλειο και στην Καλαμάτα έχουν υλοποιηθεί ή βρίσκονται σε φάση υλοποίησης και σχεδιασμού σημαντικές επενδύσεις σε εμπορικά κέντρα.

Γραφεία: σε αναζήτηση φθηνού ενοικίου

Καταλυτικές αλλαγές όμως αναμένονται στην αγορά γραφείων. «Η ζήτηση έχει σταθεροποιηθεί σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις προηγούμενες χρονιές. Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι χρήστες απομακρύνονται σταδιακά από τις ζώνες υψηλής προβολής προς περιοχές που εξασφαλίζουν χαμηλότερα μισθώματα και –κυρίως– ευκολότερες συγκοινωνιακές προσβάσεις» τονίζει χαρακτηριστικά ο δρ Αρ. Καρυτινός και συμπληρώνει ότι «δεν αναμένεται τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα σημαντική αύξηση της ζήτησης». Αναφορικά με την ανάπτυξη γραφειακών χώρων στα αστικά κέντρα της περιφέρειας συνδέει το γεγονός με την επιτυχία του «πειράματος» με τα εμπορικά κέντρα που θα αναπτυχθούν και τη συνακόλουθη οικονομική ανάπτυξη.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα όμως θα «αντιμετωπίσουν», σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, τα μικρά γραφεία του κέντρου. Από στοιχεία πρόσφατης έρευνας προκύπτει ότι ο δείκτης διαθεσιμότητάς τους υπερβαίνει το 15% με αυξητικές τάσεις.

«Οι υπερτιμημένες αντικειμενικές αξίες σε συνδυασμό με τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος του κέντρου της πρωτεύουσας και –το κυριότερο– με τη μεταφορά δραστηριοτήτων έχει αυξήσει σημαντικά τους αδιάθετους χώρους» επισήμανε ιδιοκτήτης γραφειακών χώρων στη Σοφοκλέους και συμπλήρωνε: «Για παράδειγμα, η μεταφορά του Χρηματιστηρίου θεωρώ ότι θα αποδειχθεί πλήγμα για την αγορά του ιστορικού κέντρου».

Πάντως, δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν ότι η περιοχή της Λεωφόρου Καβάλας, του Βοτανικού και του Ελαιώνα θα είναι το μεγαλύτερο στοίχημα που θα κληθεί να αντιμετωπίσει η αγορά ακινήτων τα αμέσως επόμενα χρόνια.

«Οι αναπτύξεις στη Λεωφόρο Καβάλας, οι συμφωνίες που έχουν ήδη γίνει για το συγκρότημα γραφείων του Ελαιώνα και το μεγάλο απόθεμα κενών χώρων στην ευρύτερη περιοχή δημιουργεί τις προϋποθέσεις για τη δημιουργία ενός θύλακα γραφειακής αγοράς στην περιοχή», επισήμανε τραπεζικός παράγων με ισχυρή κτιριακή παρουσία στην περιοχή.

Κατοικία: η επόμενη μέρα

Η ανάπτυξη του ευρύτερου τομέα Κεραμεικού – Βοτανικού – Ελαιώνα, σύμφωνα με τις απόψεις ανθρώπων της αγοράς ακινήτων, μπορεί να «λειτουργήσει» ως «πιλότος» για την ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας τα επόμενα χρόνια. Ηδη το «μήνυμα» αυτό φαίνεται ότι το έχουν πάρει μεγάλες κατασκευαστικές οι οποίες επενδύουν είτε σε κατοικίες (Μεταξουργείο, Κεραμεικός) είτε σε κτίρια γραφείων (Βοτανικός, Καβάλας).

«Ο συνδυασμός της ανάπτυξης των υποδομών και της φθηνής γης θα είναι εκείνος ο οποίος θα επηρεάσει τις εξελίξεις στην αγορά κατοικίας τα επόμενα χρόνια» τόνιζε χαρακτηριστικά ο κ. Α. Ζαμπέλης ο οποίος θεωρεί ότι οι νέες αγορές κατοικίας που θα αναπτυχθούν τα επόμενα χρόνια θα είναι συνδυασμός υψηλής στάθμης υποδομών σε μεταφορές και χαμηλού κόστους γης. Ανάλογη είναι και η άποψη που διατυπώνει ο κ. Καρυτινός, «θα παρατηρηθεί μία γεωγραφική αποκέντρωση στη ζήτηση . Εκτιμάται ότι η αποκέντρωση θα έχει κατεύθυνση βόρεια, δηλαδή στη ζώνη προς τη Χαλκίδα χωρίς αυτό να σημαίνει ότι θα υστερήσει η αγορά του παραλιακού μετώπου του Σαρωνικού και του νότιου Ευβοϊκού» και συμπληρώνει πως «η επέκταση προς την Κόρινθο δεν φαίνεται ότι έχει ξεκινήσει ακόμα».

Η μεγάλη «έκπληξη» των επόμενων χρόνων αναμένεται να είναι η αγορά κατοικίας στην περιφέρεια. Ηδη οι πρώτες ενδείξεις της τάσης αυτής καταγράφονται από τα στοιχεία που απεικονίζουν την πορεία των τιμών κατοικίας στη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας.

Συγκεκριμένα οι αυξήσεις των τιμών πώλησης κατοικιών σε όλους τους νομούς της Ελλάδος (εκτός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης) είναι σημαντικά υψηλότερες σε σύγκριση με τις αντίστοιχες των δύο μεγαλύτερων αστικών κέντρων της χώρας.

«Η εξέλιξη αυτή είναι αναμενόμενη, αφού οι συγκεκριμένες αγορές είχαν υστερήσει σημαντικά, ενώ οι επενδύσεις -κυρίως στην παιδεία και στον τουρισμό- ήταν εκείνες που επηρέασαν τη ζήτηση και το ράλι των τιμών» επισήμαιναν χαρακτηριστικά στελέχη της αγοράς.

Τα στοιχεία της πορείας των τιμών φαίνεται ότι δικαιώνουν την άποψη αυτή, καθώς η μέση ετήσια αύξησή τους σε όλους τους νομούς της χώρας κινείται στα επίπεδα του 10-12%. Στις τουριστικές περιοχές οι αυξήσεις των τιμών κινούνται με ρυθμούς που φθάνουν έως και 16% τον χρόνο.

Η «συμπεριφορά» αυτή ερμηνεύει -ώς ένα βαθμό- και τις εκτιμήσεις για επενδυτικό «μπουμ» στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Φυσικά όλα αυτά μπορεί να ανατραπούν κάθε στιγμή, αφού ο «κίνδυνος» των επιτοκίων ελλοχεύει.