Ο κρυφός πόλεμος της κτηματαγοράς στο Μεταξουργείο

Οι περιοχές γύρω από την Ομόνοια και την οδό Πειραιώς μαγνητίζουν τους Αθηναίους που σιγά σιγά επιστρέφουν στο κέντρο.

Του Προκόπη Γιογιακά, στα Νέα

«Πουθενά αλλού στο κέντρο της Αθήνας δεν μπορείς να βρεις τόσο μεγάλους χώρους σε λογικές τιμές. Εδώ υπάρχει ακόμη η έννοια της γειτονιάς και έχεις τα πάντα στα πόδια σου χωρίς να χρειάζεσαι να χρησιμοποιείς αυτοκίνητο». Η 43χρονη Ρεβέκκα Καμχή διατηρεί γκαλερί επί της οδού Λεωνίδου 9 στο Μεταξουργείο. Στον ίδιο χώρο τού παλιού νεοκλασικού στεγάζεται και ο χώρος όπου μένει. «Μου αρέσει ο φοίνικας που υπάρχει στην εσωτερική αυλή όπου παίζει η 5χρονη κόρη μου, τα κεραμίδια στη σκεπή. Το Μεταξουργείο έχει πολλά άδεια ανεκμετάλλευτα κτίρια, έχει καλή ρυμοτομία και δεν είναι μπουκωμένο, όπως άλλες περιοχές της Αθήνας. Βέβαια, δεν είναι όλα ρόδινα. Υπάρχουν πολλοί οίκοι ανοχής με ό,τι αυτό συνεπάγεται, αλλά και πολλοί άνεργοι…». 

Στην περιοχή, η αξία των ακινήτων εκτινάχθηκε στα ύψη την τελευταία πενταετία. Από 1.700 έως 1.800 ευρώ το τετραγωνικό που πωλούνταν τα διαμερίσματα το 2003 σήμερα έφτασαν τα 2.500- 4.000. «Αντίφαση» είναι η λέξη που χαρακτηρίζει το σύγχρονο Μεταξουργείο. Τα παλιά σπίτια με τις αυλές μπερδεύονται με τις μαρκίζες των θεάτρων, τους οίκους ανοχής, τα κινέζικα εστιατόρια και μαγαζιά, που δίνουν το δικό τους ιδιαίτερο στίγμα στην περιοχή και, τις υπερσύγχρονες κατοικίες. Λίγα μέτρα πιο κάτω από την γκαλερί της κ. Καμχή, στο τετράγωνο που περικλείεται από τους δρόμους Μυλλέρου-Γερμανικού- Μαραθώνος- Λεωνίδου, σε απόσταση 800 μέτρων από την Ομόνοια, κατασκευάζεται ένα τετραώροφο συγκρότημα με 40 διαμερίσματα (από 60 έως 195 τετραγωνικά μέτρα) που κοστίζουν από 230.000 έως 850.000 ευρώ. Το συγκρότημα διαθέτει μεταξύ άλλων βιοκλιματική στέγη, αυτόνομη θέρμανση με φυσικό αέριο και αίθριο. 

Τo Μεταξουργείο και ο Κεραμεικός είναι ένα κράμα φτώχειας, εναλλακτικής κουλτούρας και ελιτίστικης αισθητικής. Κι αυτό, πέρα από τους ανθρώπους, φαίνεται στις κατασκευές. Για την ανέγερση του συγκροτήματος έγινε, όπως λέει στα «ΝΕΑ» η αρχιτέκτων (εκπρόσωπος της εταιρείας στην επιτροπή αξιολόγησης) κ. Μαρία- Ρίτα Κάμπα, «για πρώτη φορά σε ιδιωτικό έργο ευρωπαϊκός αρχιτεκτονικός διαγωνισμός με 102 συμμετοχές». 

Ένας από αυτούς που αγόρασαν κατοικία στο συγκρότημα είναι και ο 70χρονος αρχιτέκτονας κ. Κυριάκος Κυριακίδης που μένει στο Χαλάνδρι. «Έχει ανοίξει πλέον ο δρόμος για την επιστροφή στο κέντρο. Εδώ υπάρχει η αίσθηση της γειτονιάς», λέει. «Το κέντρο ποτέ του δεν έχασε την αισθητική και την κουλτούρα του».

«Κρυφός χάρτης». Τον νέο κρυφό χάρτη της κτηματαγοράς διαμορφώνουν σήμερα το Μεταξουργείο, του Ψυρή, ο Βοτανικός, το Γκάζι, ο Κεραμεικός. Την εξάδα συμπληρώνει δειλά δειλά και η Ακαδημία Πλάτωνος, με μεγάλο ατού την εδώ και χρόνια σχεδιαζόμενη ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων που αναμένεται να δώσει το περισσότερο πράσινο από τις υπόλοιπες πέντε περιοχές. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι στην Ακαδημία Πλάτωνος πριν από 5 χρόνια τα διαμερίσματα πωλούνταν γύρω στα 2.200 ευρώ το τετραγωνικό και σήμερα πωλούνται από 2.800 έως 3.000. Πόλο έλξης για την ανάπτυξη της κατοικίας σε αυτές τις περιοχές αποτελούν και οι σταθμοί του Μετρό. Όπως εξηγεί στα «ΝΕΑ» η επικεφαλής της Μονάδας Υποστήριξης και Αξιολόγησης (ΜΥΑ) του Δήμου Αθηναίων τοπογράφος κ. Τασία Λαγουδάκη, «οι νέες περιοχές του κέντρου που έχουν όλες τις προοπτικές για τη δημιουργία κατοικίας απλώνονται μεταξύ των δυο κέντρων της Αθήνας: του νέου επιχειρηματικού που δημιουργείται στον Ελαιώνα και του ιστορικού που θα αλληλοσυμπληρώνονται. Προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και η σχεδιαζόμενη από τον δήμο πεζοδρόμηση της οδού Αθηνάς, αλλά και η χρησιμοποίηση υλικών στους υπό ανάπλαση δρόμους με μικρή απορροφητικότητα της ηλιακής ενέργειας προκειμένου να αλλάξει το μικροκλίμα της περιοχής». 

Σχέδιο αξιοποίησης. Την ίδια ώρα, στον Δήμο Αθηναίων επεξεργάζονται σχέδιο (θα ανακοινωθεί τον ερχόμενο μήνα) για την αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων στο Μεταξουργείο και του Ψυρρή ελαχιστοποιώντας έτσι την γραφειοκρατία που αποτρέπει τώρα τους ιδιοκτήτες να κάνουν την παραμικρή επένδυση για την ανακαίνισή τους. Σήμερα, έχουν καταγραφεί 211 εγκαταλελειμμένα σπίτια στο Μεταξουργείο και 110 στου Ψυρρή. 

Η ανασφάλεια έδιωξε τους κατοίκους

O κ. Παναγιώτης Γεωργακόπουλος, πρώην πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Ελλάδας, επισημαίνει ότι «εξαιτίας της ανασφάλειας που υπάρχει από την ελλιπή αστυνόμευση σε πολλές περιοχές του κέντρου, το πρώτο κύμα της επιστροφής σταμάτησε πριν από περίπου 4 χρόνια. Τότε, πολλές κατασκευαστικές εταιρείες αγόρασαν πολύ φθηνά οικόπεδα και κτίρια, με συνέπεια σήμερα να πωλούν πολύ ακριβά». Όπως υποστηρίζει η αρχιτέκτων και μέλος του Δικτύου Νομαδικής Αρχιτεκτονικής κ. Ελένη Τζιρτζιλάκη, «η φυσιογνωμία του κέντρου αλλάζει βίαια από τα παιχνίδια του real estate, με συνέπεια να μετατρέπεται περιοχή για λίγους. Προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και όλη η ιστορία για το αν είναι επικίνδυνο ή όχι το κέντρο τη νύχτα από μετανάστες και τοξικομανείς που αποτελούν τις κύριες αιτίες απομάκρυνσης πολλών κατοίκων».   

Από τον Δήμο Αθηναίων επισημαίνουν ότι οι μετανάστες ήρθαν στο κέντρο με τη μαζική έξοδο- κυρίως τη δεκαετία του ΄90-των Αθηναίων προς τα προάστια, αφού βρήκαν φθηνά σπίτια. «Η μόνη λύση να λυθεί η παραβατικότητα είναι να γυρίσει ο κόσμος στο κέντρο και να φωταγωγηθούν οι γειτονιές», συμπληρώνει η κ. Τασία Λαγουδάκη. 

Η οικονομία προδιαγράφει το πολεοδομικό μοντέλο

Σύμφωνα με τον αντιπρύτανη του ΕΜΠ, καθηγητή Πολεοδομίας κ. Γιάννη Πολύζο, «η οικονομία είναι αυτή που σήμερα δημιουργεί τις κατάλληλες- ή αναγκαίες συνθήκες- για την επιστροφή της κατοικίας στην πόλη». Όπως λέει: «Τη δεκαετία τού ΄80, που όλοι έφευγαν για τα προάστια, χρειαζόμουν 15 λεπτά για να φθάσω από το Σύνταγμα στα Μελίσσια, όπου μένω.   

Σήμερα, θέλω τουλάχιστον μία ώρα. Έτσι, ο κόσμος λαμβάνει υπόψη του την απώλεια χρόνου, τα ατελείωτα μποτιλιαρίσματα, την αύξηση της τιμής της βενζίνης και βρίσκει πιο συμφέρον να μένει στο κέντρο και να κινείται με τα πόδια». 

Η αρχή έγινε από τα παλιά βιομηχανικά κτίρια- και αποθήκες- που μπήκαν στο στόχαστρο των επενδυτών στην αγορά ακινήτων. 

Μετράπηκαν σε σύγχρονα loft και μοσχοπουλιούνταιακόμη και έως 8.000 το τετραγωνικό (!)- κυρίως σε εργένηδες, ζευγάρια χωρίς παιδιά- επειδή διαθέτουν μόνο ένα υπνοδωμάτιο- και καλλιτέχνες. Τώρα, η επιστροφή αρχίζει σιγά σιγά να αφορά και οικογένειες, γι΄ αυτό και κατασκευάζονται συγκροτήματα με κλασικές κατοικίες και όχι μόνο με lofts, όπως γινόταν μέχρι πρότινος. Όπως εξηγούν στελέχη κατασκευαστικών εταιρειών «για να προσελκύσεις κόσμο και να έχεις κέρδος πρέπει να πουλήσεις ένα ιδιαίτερο προϊόν. Έτσι εξηγούνται οι υπερκατασκευές μέσα στις φτωχές γειτονιές. Όμως η… τρέλα κοστίζει, γι΄ αυτό και είναι τόσο ακριβά». Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθήνας κ. Γιάννη Ρεβύθη «οι τιμές πλέον είναι εξωπραγματικά υψηλές και, παρά το γεγονός ότι όλοι φωνάζουν, δεν πέφτουν». 

Πόσο κοστίζουν τα ακίνητα της μόδας

Του Κ. Σιωμόπουλου, από το Βήμα

Σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης στην κτηματαγορά διαβλέπουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων σε περιοχές όπου ναι μεν θεωρούνται υποβαθμισμένες ή είναι λιγότερο ανεπτυγμένες από κάποιες άλλες, αλλά δέχονται έντονα την επιρροή των νέων έργων και της αντιστροφής των ως σήμερα διαμορφωμένων τάσεων. Οπως τονίζει ο κ. Ν. Γιαννουλέλης, σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων, οι περιοχές που παρουσιάζουν τις καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης είναι εξ ορισμού εκείνες που δεν έχουν αναπτυχθεί ακόμη, αλλά που διάφορα θετικά γεγονότα δημιουργούν τις κατάλληλες συνθήκες προκειμένου να επέλθει γρήγορη ανάπτυξη. Ειδικότερα, όσον αφορά τις κατοικίες, οι αναλύσεις και εκτιμήσεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι μεγαλύτερη ανάπτυξη και υπεραξίες θα γνωρίσουν βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα περιοχές όπως είναι το κέντρο της Αθήνας.

* Κέντρο Αθήνας

Το κέντρο της Αθήνας, σύμφωνα με τον ίδιο, απαξιώθηκε ως χώρος κατοικίας τις δεκαετίες του ’80 και ’90 κυρίως λόγω της ατμοσφαιρικής ρύπανσης, της έλλειψης χώρων πρασίνου και του μεγάλου κυκλοφορικού προβλήματος. Δεκάδες χιλιάδες Αθηναίοι που ανήκαν στις υψηλότερα εισοδηματικά τάξεις εγκατέλειψαν μαζικά τις κατοικίες τους στο κέντρο και το ευρύτερο κέντρο της Αθήνας προκειμένου να απολαύσουν καλύτερη ποιότητα ζωής στα προάστια. Ετσι στο κέντρο της Αθήνας παρέμειναν ως κάτοικοι χαμηλότερες εισοδηματικά τάξεις και τα τελευταία χρόνια πολλοί αλλοδαποί οικονομικοί μετανάστες. Η καλύτερη προοπτική που θα μπορούσε να έχει ένα διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης ήταν να μετατραπεί σε επαγγελματική στέγη. Φυσικό ήταν λοιπόν οι κατοικίες αυτές να απαξιωθούν. Τελευταία όμως διαπιστώνεται ότι μεγαλύτερο κυκλοφορικό πρόβλημα και ατμοσφαιρική ρύπανση συναντάται σε ορισμένα αναβαθμισμένα προάστια παρά στο κέντρο της Αθήνας.

Οι κάτοικοι αυτών των προαστίων διαπιστώνουν πόσες ώρες χάνουν καθημερινά προκειμένου να μετακινηθούν προς τις δουλειές τους και μακαρίζουν εκείνους που μένουν σε περιοχές που τους παρέχουν την ευκαιρία να μετακινούνται με το μετρό και σε μερικά λεπτά να βρίσκονται σε οποιονδήποτε προορισμό. Η ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων και άλλα έργα, όπως πεζοδρομήσεις δρόμων, δημιουργούν χώρους πρασίνου και αναψυχής που αναβαθμίζουν την ποιότητα ζωής των κατοίκων του κέντρου. Η ολοκλήρωση του δικτύου του φυσικού αερίου θα μειώσει περαιτέρω την ατμοσφαιρική ρύπανση που ούτως ή άλλως υποχωρεί.

Οι ανακαινίσεις παλαιών κτιρίων που ήδη ξεκίνησαν και συνεχίζονται με αυξανόμενο ρυθμό θα βελτιώσουν αισθητικά την εικόνα του κέντρου. Θεωρείται, λοιπόν, σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, απόλυτα φυσιολογική εξέλιξη η μεταστροφή της τάσης φυγής από το κέντρο και ήδη παρατηρείται αύξηση της ζήτησης για διαμερίσματα στο κέντρο και στο ευρύτερο κέντρο της πρωτευούσης, όπως άλλωστε συνέβη ήδη στις περισσότερες μεγάλες πόλεις του κόσμου. Πιστεύεται ότι η ζήτηση για κατοικίες στο κέντρο θα βαίνει αυξανόμενη στο εγγύς μέλλον και αυτό θα οδηγήσει σε άνοδο των τιμών.

* Μεταξουργείο – Κεραμεικός

Πρόκειται για περιοχές του κέντρου που δεν είναι ιδιαίτερα πυκνοδομημένες, έχουν πολλές μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες, μερικές από τις οποίες αποτελούν υπέροχα διατηρητέα κτίσματα. Οι περιοχές αυτές δεν ανοικοδομήθηκαν ευρέως κυρίως λόγω του γεγονότος ότι οι εργολάβοι φοβήθηκαν την ύπαρξη αρχαίων κάτω από τις μονοκατοικίες και προτίμησαν να επενδύσουν σε άλλες περιοχές. Η σημερινή εικόνα των περιοχών αυτών είναι μάλλον θλιβερή, αφού τα περισσότερα σπίτια είναι παλαιά και ασυντήρητα, τα οποία στεγάζουν κυρίως οικονομικούς μετανάστες.

Το έργο της ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων, οι πεζοδρομήσεις δρόμων και η αναπαλαίωση αρκετών κτιρίων που διενεργεί ο Δήμος της Αθήνας και το υπουργείο Πολιτισμού πιστεύεται ότι αποτελούν την αφετηρία για μια παρατεταμένη προσπάθεια συνεχούς αναβάθμισης της περιοχής, που μπορεί να αναπτυχθεί κατά το πρότυπο της Πλάκας, του Ψυρρή και του Θησείου. Φυσικά οι «τολμηροί» που θα επενδύσουν από τώρα στην περιοχή προβλέπεται ότι θα ωφεληθούν τα μέγιστα από τις υπεραξίες που θα προκύψουν στα ακίνητα αυτά.

* Περιοχές σε νέους σταθμούς του μετρό

Η κατασκευή σταθμών μετρό στον Αγιο Αντώνιο (Περιστέρι), στην Ηλιούπολη, στον Χολαργό και στην Αγία Παρασκευή θα λύσει πολλά προβλήματα στις μετακινήσεις των κατοίκων των περιοχών αυτών και κατά το πρότυπο των περιοχών που ήδη απέκτησαν σταθμό μετρό θα δημιουργήσει υπεραξίες στα ακίνητα σε τέτοια επίπεδα. Κάποιες υπεραξίες στα ακίνητα των περιοχών αυτών έχουν ήδη προεξοφληθεί, όμως υπάρχουν ακόμη σημαντικά περιθώρια διαμόρφωσης υψηλότερων τιμών και ανάπτυξης.

* Νότια προάστια

Μεγάλα έργα έχει προγραμματισθεί να κατασκευασθούν στις περιοχές αυτές δημιουργώντας σημαντική αναβάθμιση στην ποιότητα ζωής των κατοίκων. Το σημαντικότερο συγκοινωνιακό έργο που έχει ήδη δρομολογηθεί είναι το τραμ, που θα συνδέει το κέντρο της Αθήνας με τη Γλυφάδα.

Επίσης όλη η παραλία του Σαρωνικού πρόκειται να αναπλασθεί, ενώ την απομάκρυνση του αεροδρομίου που έχει ήδη συντελεσθεί πρόκειται να ακολουθήσει η διαμόρφωση στον ίδιο χώρο ενός υπέροχου πάρκου. Τα νότια προάστια φαίνεται ότι θα αναπτυχθούν περαιτέρω, προς μεγάλο όφελος εκείνων που έχουν ήδη επενδύσει ή σκοπεύουν να επενδύσουν εκεί.

* Η πεδιάδα των Μεσογείων

Η εμπορική ανάπτυξη της πεδιάδας των Μεσογείων, η ύπαρξη αρίστων προσβάσεων και η εγγύτητα του νέου αεροδρομίου «Ελευθέριος Βενιζέλος» δημιουργούν, σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, άριστες προϋποθέσεις για τις νέες υπό ανέγερση κατοικίες της περιοχής. Το Μαρκόπουλο υπερτερεί έναντι των υπολοίπων περιοχών της πεδιάδας των Μεσογείων από το γεγονός ότι κατασκευάζονται εγγύτατα δύο ολυμπιακά έργα, το ολυμπιακό κέντρο ιππασίας και το ολυμπιακό κέντρο σκοποβολής.

Επιπλέον στο Μαρκόπουλο θα κατασκευασθούν ο νέος ιππόδρομος της Αθήνας και ένα γήπεδο γκολφ στον χώρο των παλαιών λατομείων, που ήδη «μπαζώνονται» για τον σκοπό αυτόν. Τα ολυμπιακά έργα αναμένεται να προσδώσουν χρώμα και ποιότητα στην περιοχή. Αυτή την εποχή οι νεότευκτες κατοικίες που κατασκευάζονται στο Μαρκόπουλο, παρ’ ότι είναι υψηλών προδιαγραφών, πωλούνται σε λογικές τιμές επειδή οι εργολάβοι έχουν εξασφαλίσει οικόπεδα σε χαμηλά επίπεδα τιμών.

Η ζήτηση για κατοικίες στο Μαρκόπουλο προβλέπεται να αυξηθεί κατακόρυφα όταν αναπτυχθούν υποδομές μονίμου κατοικίας, δηλαδή σχολεία, φροντιστήρια, παιδικοί σταθμοί κτλ., ανεπτυγμένη αγορά καταναλωτικών αγαθών, καθώς και κέντρα ψυχαγωγίας (κινηματογράφοι, θέατρα κ.ά.).

Φυσικά η αύξηση της ζήτησης θα επιφέρει άνοδο πρώτα στις τιμές των οικοπέδων, η οποία παρατηρείται ήδη, και ακολούθως στις τιμές των κατοικιών.

* Ραφήνα, Λούτσα, Πόρτο Ράφτη

Η ανάπτυξη της πεδιάδας των Μεσογείων θα έχει ως αποτέλεσμα τη μετατροπή των περιοχών αυτών από χώρους παραθεριστικής σε χώρους μονίμου κατοικίας.

Αναμένεται οι περιοχές αυτές να γνωρίσουν ραγδαία ανάπτυξη και να μετατραπούν μεσοπρόθεσμα σε πόλεις παρόμοιες με τη Γλυφάδα και τη Βούλα. Και εδώ θα πρέπει να αναφερθεί ότι ο καθοριστικός παράγοντας που θα διαμορφώσει τη μεγάλη ανάπτυξη είναι η δημιουργία των απαραίτητων ποιοτικών υποδομών, που θα επιτρέψουν την απρόσκοπτη μόνιμη διαμονή.

* Ανάβυσσος – Σαρωνίδα

Η επέκταση των νοτίων προαστίων ανατολικά, αφού δεν υπάρχουν οι προϋποθέσεις για επέκταση στα δυτικά, η ανάπτυξη του λιμανιού του Λαυρίου, αλλά και η επιρροή της ανάπτυξης της πεδιάδας των Μεσογείων προς τις περιοχές αυτές αναμένεται μεσοπρόθεσμα να τις μετατρέψει σε χώρους μονίμου κατοικίας, με όλα τα συνεπακόλουθα όπως αναφέρεται παραπάνω. Επειδή η ανάπτυξη των περιοχών αυτών θα επέλθει αργότερα, δεν έχει αρχίσει ακόμη η προεξόφληση της επερχόμενης ανάπτυξης γι’ αυτό οι ευκαιρίες εδώ ίσως είναι μεγαλύτερες για όσους «βλέπουν μακριά».