Πόσο κοστίζουν τα ακίνητα της μόδας

Του Κ. Σιωμόπουλου, από το Βήμα

Σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης στην κτηματαγορά διαβλέπουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων σε περιοχές όπου ναι μεν θεωρούνται υποβαθμισμένες ή είναι λιγότερο ανεπτυγμένες από κάποιες άλλες, αλλά δέχονται έντονα την επιρροή των νέων έργων και της αντιστροφής των ως σήμερα διαμορφωμένων τάσεων. Οπως τονίζει ο κ. Ν. Γιαννουλέλης, σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων, οι περιοχές που παρουσιάζουν τις καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης είναι εξ ορισμού εκείνες που δεν έχουν αναπτυχθεί ακόμη, αλλά που διάφορα θετικά γεγονότα δημιουργούν τις κατάλληλες συνθήκες προκειμένου να επέλθει γρήγορη ανάπτυξη. Ειδικότερα, όσον αφορά τις κατοικίες, οι αναλύσεις και εκτιμήσεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι μεγαλύτερη ανάπτυξη και υπεραξίες θα γνωρίσουν βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα περιοχές όπως είναι το κέντρο της Αθήνας.

* Κέντρο Αθήνας

Το κέντρο της Αθήνας, σύμφωνα με τον ίδιο, απαξιώθηκε ως χώρος κατοικίας τις δεκαετίες του ’80 και ’90 κυρίως λόγω της ατμοσφαιρικής ρύπανσης, της έλλειψης χώρων πρασίνου και του μεγάλου κυκλοφορικού προβλήματος. Δεκάδες χιλιάδες Αθηναίοι που ανήκαν στις υψηλότερα εισοδηματικά τάξεις εγκατέλειψαν μαζικά τις κατοικίες τους στο κέντρο και το ευρύτερο κέντρο της Αθήνας προκειμένου να απολαύσουν καλύτερη ποιότητα ζωής στα προάστια. Ετσι στο κέντρο της Αθήνας παρέμειναν ως κάτοικοι χαμηλότερες εισοδηματικά τάξεις και τα τελευταία χρόνια πολλοί αλλοδαποί οικονομικοί μετανάστες. Η καλύτερη προοπτική που θα μπορούσε να έχει ένα διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης ήταν να μετατραπεί σε επαγγελματική στέγη. Φυσικό ήταν λοιπόν οι κατοικίες αυτές να απαξιωθούν. Τελευταία όμως διαπιστώνεται ότι μεγαλύτερο κυκλοφορικό πρόβλημα και ατμοσφαιρική ρύπανση συναντάται σε ορισμένα αναβαθμισμένα προάστια παρά στο κέντρο της Αθήνας.

Οι κάτοικοι αυτών των προαστίων διαπιστώνουν πόσες ώρες χάνουν καθημερινά προκειμένου να μετακινηθούν προς τις δουλειές τους και μακαρίζουν εκείνους που μένουν σε περιοχές που τους παρέχουν την ευκαιρία να μετακινούνται με το μετρό και σε μερικά λεπτά να βρίσκονται σε οποιονδήποτε προορισμό. Η ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων και άλλα έργα, όπως πεζοδρομήσεις δρόμων, δημιουργούν χώρους πρασίνου και αναψυχής που αναβαθμίζουν την ποιότητα ζωής των κατοίκων του κέντρου. Η ολοκλήρωση του δικτύου του φυσικού αερίου θα μειώσει περαιτέρω την ατμοσφαιρική ρύπανση που ούτως ή άλλως υποχωρεί.

Οι ανακαινίσεις παλαιών κτιρίων που ήδη ξεκίνησαν και συνεχίζονται με αυξανόμενο ρυθμό θα βελτιώσουν αισθητικά την εικόνα του κέντρου. Θεωρείται, λοιπόν, σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, απόλυτα φυσιολογική εξέλιξη η μεταστροφή της τάσης φυγής από το κέντρο και ήδη παρατηρείται αύξηση της ζήτησης για διαμερίσματα στο κέντρο και στο ευρύτερο κέντρο της πρωτευούσης, όπως άλλωστε συνέβη ήδη στις περισσότερες μεγάλες πόλεις του κόσμου. Πιστεύεται ότι η ζήτηση για κατοικίες στο κέντρο θα βαίνει αυξανόμενη στο εγγύς μέλλον και αυτό θα οδηγήσει σε άνοδο των τιμών.

* Μεταξουργείο – Κεραμεικός

Πρόκειται για περιοχές του κέντρου που δεν είναι ιδιαίτερα πυκνοδομημένες, έχουν πολλές μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες, μερικές από τις οποίες αποτελούν υπέροχα διατηρητέα κτίσματα. Οι περιοχές αυτές δεν ανοικοδομήθηκαν ευρέως κυρίως λόγω του γεγονότος ότι οι εργολάβοι φοβήθηκαν την ύπαρξη αρχαίων κάτω από τις μονοκατοικίες και προτίμησαν να επενδύσουν σε άλλες περιοχές. Η σημερινή εικόνα των περιοχών αυτών είναι μάλλον θλιβερή, αφού τα περισσότερα σπίτια είναι παλαιά και ασυντήρητα, τα οποία στεγάζουν κυρίως οικονομικούς μετανάστες.

Το έργο της ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων, οι πεζοδρομήσεις δρόμων και η αναπαλαίωση αρκετών κτιρίων που διενεργεί ο Δήμος της Αθήνας και το υπουργείο Πολιτισμού πιστεύεται ότι αποτελούν την αφετηρία για μια παρατεταμένη προσπάθεια συνεχούς αναβάθμισης της περιοχής, που μπορεί να αναπτυχθεί κατά το πρότυπο της Πλάκας, του Ψυρρή και του Θησείου. Φυσικά οι «τολμηροί» που θα επενδύσουν από τώρα στην περιοχή προβλέπεται ότι θα ωφεληθούν τα μέγιστα από τις υπεραξίες που θα προκύψουν στα ακίνητα αυτά.

* Περιοχές σε νέους σταθμούς του μετρό

Η κατασκευή σταθμών μετρό στον Αγιο Αντώνιο (Περιστέρι), στην Ηλιούπολη, στον Χολαργό και στην Αγία Παρασκευή θα λύσει πολλά προβλήματα στις μετακινήσεις των κατοίκων των περιοχών αυτών και κατά το πρότυπο των περιοχών που ήδη απέκτησαν σταθμό μετρό θα δημιουργήσει υπεραξίες στα ακίνητα σε τέτοια επίπεδα. Κάποιες υπεραξίες στα ακίνητα των περιοχών αυτών έχουν ήδη προεξοφληθεί, όμως υπάρχουν ακόμη σημαντικά περιθώρια διαμόρφωσης υψηλότερων τιμών και ανάπτυξης.

* Νότια προάστια

Μεγάλα έργα έχει προγραμματισθεί να κατασκευασθούν στις περιοχές αυτές δημιουργώντας σημαντική αναβάθμιση στην ποιότητα ζωής των κατοίκων. Το σημαντικότερο συγκοινωνιακό έργο που έχει ήδη δρομολογηθεί είναι το τραμ, που θα συνδέει το κέντρο της Αθήνας με τη Γλυφάδα.

Επίσης όλη η παραλία του Σαρωνικού πρόκειται να αναπλασθεί, ενώ την απομάκρυνση του αεροδρομίου που έχει ήδη συντελεσθεί πρόκειται να ακολουθήσει η διαμόρφωση στον ίδιο χώρο ενός υπέροχου πάρκου. Τα νότια προάστια φαίνεται ότι θα αναπτυχθούν περαιτέρω, προς μεγάλο όφελος εκείνων που έχουν ήδη επενδύσει ή σκοπεύουν να επενδύσουν εκεί.

* Η πεδιάδα των Μεσογείων

Η εμπορική ανάπτυξη της πεδιάδας των Μεσογείων, η ύπαρξη αρίστων προσβάσεων και η εγγύτητα του νέου αεροδρομίου «Ελευθέριος Βενιζέλος» δημιουργούν, σύμφωνα με τον κ. Γιαννουλέλη, άριστες προϋποθέσεις για τις νέες υπό ανέγερση κατοικίες της περιοχής. Το Μαρκόπουλο υπερτερεί έναντι των υπολοίπων περιοχών της πεδιάδας των Μεσογείων από το γεγονός ότι κατασκευάζονται εγγύτατα δύο ολυμπιακά έργα, το ολυμπιακό κέντρο ιππασίας και το ολυμπιακό κέντρο σκοποβολής.

Επιπλέον στο Μαρκόπουλο θα κατασκευασθούν ο νέος ιππόδρομος της Αθήνας και ένα γήπεδο γκολφ στον χώρο των παλαιών λατομείων, που ήδη «μπαζώνονται» για τον σκοπό αυτόν. Τα ολυμπιακά έργα αναμένεται να προσδώσουν χρώμα και ποιότητα στην περιοχή. Αυτή την εποχή οι νεότευκτες κατοικίες που κατασκευάζονται στο Μαρκόπουλο, παρ’ ότι είναι υψηλών προδιαγραφών, πωλούνται σε λογικές τιμές επειδή οι εργολάβοι έχουν εξασφαλίσει οικόπεδα σε χαμηλά επίπεδα τιμών.

Η ζήτηση για κατοικίες στο Μαρκόπουλο προβλέπεται να αυξηθεί κατακόρυφα όταν αναπτυχθούν υποδομές μονίμου κατοικίας, δηλαδή σχολεία, φροντιστήρια, παιδικοί σταθμοί κτλ., ανεπτυγμένη αγορά καταναλωτικών αγαθών, καθώς και κέντρα ψυχαγωγίας (κινηματογράφοι, θέατρα κ.ά.).

Φυσικά η αύξηση της ζήτησης θα επιφέρει άνοδο πρώτα στις τιμές των οικοπέδων, η οποία παρατηρείται ήδη, και ακολούθως στις τιμές των κατοικιών.

* Ραφήνα, Λούτσα, Πόρτο Ράφτη

Η ανάπτυξη της πεδιάδας των Μεσογείων θα έχει ως αποτέλεσμα τη μετατροπή των περιοχών αυτών από χώρους παραθεριστικής σε χώρους μονίμου κατοικίας.

Αναμένεται οι περιοχές αυτές να γνωρίσουν ραγδαία ανάπτυξη και να μετατραπούν μεσοπρόθεσμα σε πόλεις παρόμοιες με τη Γλυφάδα και τη Βούλα. Και εδώ θα πρέπει να αναφερθεί ότι ο καθοριστικός παράγοντας που θα διαμορφώσει τη μεγάλη ανάπτυξη είναι η δημιουργία των απαραίτητων ποιοτικών υποδομών, που θα επιτρέψουν την απρόσκοπτη μόνιμη διαμονή.

* Ανάβυσσος – Σαρωνίδα

Η επέκταση των νοτίων προαστίων ανατολικά, αφού δεν υπάρχουν οι προϋποθέσεις για επέκταση στα δυτικά, η ανάπτυξη του λιμανιού του Λαυρίου, αλλά και η επιρροή της ανάπτυξης της πεδιάδας των Μεσογείων προς τις περιοχές αυτές αναμένεται μεσοπρόθεσμα να τις μετατρέψει σε χώρους μονίμου κατοικίας, με όλα τα συνεπακόλουθα όπως αναφέρεται παραπάνω. Επειδή η ανάπτυξη των περιοχών αυτών θα επέλθει αργότερα, δεν έχει αρχίσει ακόμη η προεξόφληση της επερχόμενης ανάπτυξης γι’ αυτό οι ευκαιρίες εδώ ίσως είναι μεγαλύτερες για όσους «βλέπουν μακριά».