Το αθηναϊκό downtown αναθερμαίνει το ενδιαφέρον

Στο capital.gr

Επενδυτικές ευκαιρίες παρουσιάζει το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, λόγω της πτώσης των τιμών έως και 50%, συγκριτικά με το peak του 2009, εν όψει των έργων ανάπλασης αλλά και του ρυθμιστικού σχεδίου Αθήνας, το οποίο είναι στο τελικό στάδιο επεξεργασίας. Και, με την απομάκρυνση του φόβου της ελληνικής χρεοκοπίας να επιτρέπει την υλοποίηση -μέχρι πρότινος «παγωμένων»- επενδυτικών σχεδίων, το κέντρο της Αθήνας επανατοποθετείται στο επενδυτικό στόχαστρο με βήματα αργά, αλλά σταθερά. Ποιοι είναι οι παράγοντες που τροφοδοτούν το «ανοδικό σενάριο» για το κέντρο; Κατ΄ αρχάς, η σημαντική πτώση των τιμών, που διαμορφώνεται σήμερα στο 30% έως 50% σε σχέση με την «ακμή» του 2009. Σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, στις ακριβές συνοικίες, όπως στο Κολωνάκι, οι αξίες έχουν υποχωρήσει κατά 60% ή και περισσότερο.

Αυτήν τη στιγμή, όσοι διαθέτουν ρευστότητα την οποία θα επεδίωκαν να κατευθύνουν στην απόκτηση ακινήτου, θα μπορούσαν να επωφεληθούν των μεγάλων «εκπτώσεων» που υπάρχουν στην αγορά.

Εκπτώσεις οι οποίες, σύμφωνα με τους ειδικούς, προέρχονται είτε από ιδιοκτήτες που με ανάγκη για ρευστότητα καταλήγουν να μειώσουν τις αρχικά ζητούμενες τιμές είτε επειδή το ακίνητο βρίσκεται σε μια περιοχή με προσφορά που δεν απορροφάται από τη ζήτηση, γεγονός που συμπιέζει προς τα κάτω τις αξίες.

Συρρίκνωση αξιών
Αυτήν τη στιγμή στο Κολωνάκι «πωλητήριο» έχει μπει σε περισσότερες από χίλιες κατοικίες, για τις περισσότερες από τις οποίες οι ζητούμενες τιμές αναπροσαρμόζονται συνεχώς. Έτσι, στην αριστοκρατική συνοικία πολυτελές διαμέρισμα 115 τ.μ., πρώτου ορόφου, κατασκευής 1970, δύο υπνοδωματίων, με φυσικό αέριο, πωλείται προς 235.000 ευρώ, φθηνότερα κατά 35.000, συγκριτικά με δύο εβδομάδες πριν. Με «discount» 75.000 ευρώ (από τις αρχές Απριλίου), ήτοι προς περίπου 320.000 ευρώ, διατίθεται διαμέρισμα κατασκευής 2011 στο Μετς, τετάρτου ορόφου, με θέα στην Ακρόπολη και κοντά στο μετρό.

Στα Άνω Πετράλωνα, που αποκαλούνται το «νέο Γκάζι», όπου η προσφορά δεν είναι ιδιαίτερα μεγάλη, μεζονέτα 90 τ.μ., 6ου και 7ου ορόφου, κατασκευής 2004, με πάρκινγκ, πανοραμική θέα και πλησίον του ΗΣΑΠ πωλείται προς 170.000 ευρώ.

Στο Μεταξουργείο, όπου προ κρίσης είχαν πραγματοποιηθεί σημαντικά οικιστικά projects, μεζονέτα 110 τ.μ. του 2010, δύο επιπέδων, τετάρτου ορόφου, με θέα, πωλείται προς 160.000 ευρώ.

Στα Εξάρχεια (Νεάπολη), που δεν αποτελούν οικιστική επιλογή για λίγους, διαμέρισμα 120 τ.μ., τετάρτου ορόφου, κατασκευής 1970, πωλείται προς 120.000 ευρώ. Τίμημα χαμηλό, εάν ληφθεί υπόψη η κομβική τοποθεσία του ακινήτου και η γειτνίασή του με τα μέσα μεταφοράς.

Καταλύτες
Την ίδια στιγμή, η κατάρτιση του νέου ρυθμιστικού σχεδίου Αθήνας αναμένεται να εισαγάγει νέες χρήσεις και να δώσει κίνητρα για την επανάχρηση κτιρίων και την πραγματοποίηση αναπλάσεων. Πρόκειται για καταλύτες που μεσομακροπρόθεσμα εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν στη σταδιακή αύξηση των τιμών των ακινήτων, όπως επισημαίνει ο Αλέξανδρος Περετζής, στέλεχος της κτηματαγοράς.

Η υλοποίηση νέων εμπορικών πολυχώρων, μέσω του ρυθμιστικού, και η μετατροπή περιοχών δεύτερης κατοικίας σε πρώτης εκτιμάται ότι θα ενισχύσει το ενδιαφέρον για ακίνητα που παραμένουν σήμερα «στα αζήτητα». Για παράδειγμα, η επικείμενη υλοποίηση του εμπορικού κέντρου Academy Gardens στην Ακαδημία Πλάτωνος αναμένεται να αλλάξει τον χάρτη αξιών της περιοχής, τμήμα της οποίας στερείται μέχρι και αποχετευτικού δικτύου.

Παράλληλα, μια από τις πιο φιλόδοξες αναπλάσεις αφορά τον οδικό άξονα της Πανεπιστημίου, περιλαμβάνοντας την επέκταση του τραμ στον κεντρικό δρόμο της Αθήνας και τον τερματισμό του στο ύψος της Λεωφ. Αλεξάνδρας, στην Πλατεία Αιγύπτου. Η συγκεκριμένη παρέμβαση, προϋπολογισμού 80 εκατ. ευρώ, για την οποία έχει επιλεγεί το ολλανδικό αρχιτεκτονικό γραφείο, υπολογίζεται να ολοκληρωθεί μέχρι τα τέλη του 2015, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα.

Ακόμα μία παρέμβαση, που σχεδιάζει η εταιρεία Oliaros, αφορά την ανάπλαση της περιοχής Κεραμεικού-Μεταξουργείου με την ανάπτυξη 39 κτιρίων, σε 45 ρυμοτομημένες ιδιοκτησίες, με δόμηση 36.000 τ.μ. Στο πλαίσιο αυτό, μεθοδεύεται η ένταξη στο «fast track» και στο χρηματοδοτικό πρόγραμμα Jessica.

Με θέα την Ακρόπολη
Ανθεκτική στις πιέσεις που δέχεται η κτηματαγορά εμφανίζεται η «συνοικία των θεών», με τις τιμές πώλησης να έχουν συρρικνωθεί όχι περισσότερο από 20% συγκριτικά με το peak του 2009. «Η μικρή προσφορά κατοικιών κάτω από τον ιερό βράχο της Ακρόπολης αποτρέπει τις μεγάλες διακυμάνσεις των τιμών», σημειώνει στο «Κ» ο Αλέξανδρος Ρώμας, μεσίτης που ειδικεύεται στην περιοχή. Πράγματι, στην περιοχή της Ακρόπολης, που οριοθετείται μεταξύ των οδών Γαριβάλδη, Τσάμη Καρατάση, Μισαραλιώτου, του Περιφερειακού Φιλοπάππου, της Διονυσίου Αρεοπαγίτου, του Θεάτρου Διονύσου και εκτείνεται μερικώς και στην οδό Βούρβαχη, οι αξίες παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι απουσιάζουν οι «εκπτώσεις».

Ενδεικτικά, ανακαινισμένη μεζονέτα 120 τ.μ. στην Ακρόπολη, κατασκευής ΄80, πωλείται προς 300.000 ευρώ, τιμή που έχει μειωθεί κατά περίπου 20.000 ευρώ από τα μέσα του μήνα. Ωστόσο, οι τιμές αυξάνονται για κατοικίες επί της οδού Διονυσίου Αρεοπαγίτου, με διαμέρισμα 110 τ.μ. τρίτου ορόφου, κατασκευής 1965, να πωλείται προς 480.000 ευρώ, από 560.000 ευρώ πριν από μερικές ημέρες.

* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα «Κεφάλαιο» της 27ης Απριλίου

Πηγή:www.capital.gr

Η κρίση ακυρώνει το νέο ρυθμιστικό σχέδιο της Αθήνας

ΤΟΥ ΚΑΣΣΙΑΝΟΥ ΤΖΕΛΗ, στην Ημερησία

Οριστικό τέλος στην «πράσινη» πολιτική γραμμή της Τίνας Μπιρμπίλη φαίνεται ότι βάζει πλέον η νέα ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος με την απόσυρση του νέου ρυθμιστικού σχεδίου που ανακοινώθηκε πριν από δύο μήνες.

Πλέον τίθεται εν αμφιβόλω το έργο της πεζοδρόμησης της Πανεπιστημίου, ενώ φαίνεται ότι μπαίνει και «ταφόπλακα» στην πολιτική παροχής οικονομικών και φορολογικών κινήτρων για επιστροφή των κατοίκων στο κέντρο της πόλης, κάτι που πιλοτικά έχει αποφασιστεί να ξεκινήσει από τις περιοχές Γερανίου και Μεταξουργείου.

Επίσης, φαίνεται ότι ανοίγει και πάλι ο δρόμος για νέες εντάξεις στα σχέδια πόλης καθώς και για την υλοποίηση μεγαλύτερων έργων υποδομής, όπως οι επεκτάσεις της Αττικής Οδού.

Επισήμως, όπως ανέφερε και στην Επιτροπή Περιβάλλοντος της Βουλής ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Σηφουνάκης, αναβάλλεται η κατάθεση του νέου ρυθμιστικού στη Βουλή, κάτι το οποίο είχε προγραμματιστεί να γίνει για τον Οκτώβριο. Ουσιαστικά, όμως, πρόκειται για απόσυρση και δημιουργία νέου ρυθμιστικού σχεδίου.

«Αφοριστικό και δογματικό»

Η νέα ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος θεωρεί ότι η γραμμή Μπιρμπίλη στο ρυθμιστικό σχέδιο κρίνεται ως ανεπίκαιρη. Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου, η λογική της συμπαγούς πόλης που υιοθέτησε το ρυθμιστικό, αν και είναι στη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο δεν έχει λάβει υπόψη την οικονομική κρίση. Πάντως, δεν διστάζουν να χαρακτηρίσουν το σχέδιο που παρουσιάστηκε ως «αφοριστικό και δογματικό».

Επίσης, αναφέρουν με νόημα ότι «τα οράματα μπορούν να δημιουργήσουν άλλοθι σε επιχειρηματίες», σχολιάζοντας ότι αρκετοί είναι αυτοί που έχουν σπεύσει να αγοράσουν πολύ φτηνά στις υποβαθμισμένες περιοχές αναμένοντας τις υπεραξίες που θα δημιουργούσε στο εγγύς μέλλον το ρυθμιστικό που παρουσιάστηκε και είχε τη λογική της προηγούμενης υπουργού.

Σενάρια ανάπτυξης

Οι ίδιες πηγές αναφέρουν συγκεκριμένο μεγαλο-επιχειρηματία ο οποίος έχει αποκτήσει, όπως δηλώνουν, μεγάλο αριθμό ακινήτων σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου.

Σημαντικό ρόλο στην αλλαγή της γραμμής φαίνεται ότι έχει παίξει και η Περιφέρεια Αττικής, η οποία ζητά να έχει λόγο στη διαμόρφωση των ρυθμιστικών κανόνων για την Αττική της επόμενης δεκαετίας.

Ακόμα, το ΤΕΕ εξέφρασε την αντίθεσή του με την «πράσινη» λογική και ζητά ένα νέο ρυθμιστικό σχέδιο που θα βοηθήσει στην επανεκκίνηση της οικονομίας και δη της οικοδομικής δραστηριότητας με νέες εντάξεις και διευκόλυνση των πολιτών σε ό,τι αφορά την κατασκευή νέων οικοδομών. Όπως αναφέρουν στελέχη του ΤΕΕ, «δεν μπορούμε να δημιουργήσουμε μεγάλες υπεραξίες σε παλιές και υποβαθμισμένες περιοχές με τρόπο που η αγορά ενός σπιτιού εκεί να έχει πολλαπλάσιο κόστος σε σχέση με την ανέγερση ενός νέου σπιτιού».

Αλλαγή πλεύσης και… ηγεσίας

Το ρυθμιστικό σχέδιο της Αθήνας που παρουσιάστηκε πριν από δύο μήνες περίπου και είχε τη σφραγίδα της Τίνας Μπιρμπίλη και του προέδρου του Οργανισμού Αθήνας, καθηγητή Γιάννη Πολύζου, ενσωμάτωνε τις αρχές της συμπαγούς πόλης. Βασικός του στόχος ήταν η ανάσχεση της πολεοδομικής επέκτασης της Αθήνας προς τα προάστια και δη τα Μεσόγεια, με εργαλεία όπως η παροχή οικονομικών κινήτρων για την επιστροφή των κατοίκων σε περιοχές του κέντρου όπως το Γεράνι, το Μεταξουργείο και τα Κάτω Πατήσια, καθώς και το πάγωμα των εντάξεων.

Επίσης, προέβλεπε εκτεταμένες πεζοδρομήσεις στο κέντρο με αιχμή τη Λεωφ. Πανεπιστημίου, την επέκταση των γραμμών του τραμ και ήταν φειδωλό ως προς τις επεκτάσεις του μετρό, του προαστιακού και των περιαστικών αυτοκινητοδρόμων. Σε ό,τι αφορά στους τελευταίους, φαίνεται πλέον ανοιχτό το ενδεχόμενο να μην προωθηθεί μόνο η κατασκευή του νότιου κλάδου της περιφερειακής Υμηττού έως τη Λεωφ. Βουλιαγμένης στο ύψος του Ελληνικού αλλά να ενταχθεί και η σήραγγα της Αργυρούπολης που θα συνδέσει απευθείας τα νότια προάστια με το αεροδρόμιο και τα Μεσόγεια. Η αλλαγή πλεύσης φαίνεται ότι θα φέρει και αλλαγές στην ηγεσία του Οργανισμού Αθήνας.