Ο κρυφός πόλεμος της κτηματαγοράς στο Μεταξουργείο

Οι περιοχές γύρω από την Ομόνοια και την οδό Πειραιώς μαγνητίζουν τους Αθηναίους που σιγά σιγά επιστρέφουν στο κέντρο.

Του Προκόπη Γιογιακά, στα Νέα

«Πουθενά αλλού στο κέντρο της Αθήνας δεν μπορείς να βρεις τόσο μεγάλους χώρους σε λογικές τιμές. Εδώ υπάρχει ακόμη η έννοια της γειτονιάς και έχεις τα πάντα στα πόδια σου χωρίς να χρειάζεσαι να χρησιμοποιείς αυτοκίνητο». Η 43χρονη Ρεβέκκα Καμχή διατηρεί γκαλερί επί της οδού Λεωνίδου 9 στο Μεταξουργείο. Στον ίδιο χώρο τού παλιού νεοκλασικού στεγάζεται και ο χώρος όπου μένει. «Μου αρέσει ο φοίνικας που υπάρχει στην εσωτερική αυλή όπου παίζει η 5χρονη κόρη μου, τα κεραμίδια στη σκεπή. Το Μεταξουργείο έχει πολλά άδεια ανεκμετάλλευτα κτίρια, έχει καλή ρυμοτομία και δεν είναι μπουκωμένο, όπως άλλες περιοχές της Αθήνας. Βέβαια, δεν είναι όλα ρόδινα. Υπάρχουν πολλοί οίκοι ανοχής με ό,τι αυτό συνεπάγεται, αλλά και πολλοί άνεργοι…». 

Στην περιοχή, η αξία των ακινήτων εκτινάχθηκε στα ύψη την τελευταία πενταετία. Από 1.700 έως 1.800 ευρώ το τετραγωνικό που πωλούνταν τα διαμερίσματα το 2003 σήμερα έφτασαν τα 2.500- 4.000. «Αντίφαση» είναι η λέξη που χαρακτηρίζει το σύγχρονο Μεταξουργείο. Τα παλιά σπίτια με τις αυλές μπερδεύονται με τις μαρκίζες των θεάτρων, τους οίκους ανοχής, τα κινέζικα εστιατόρια και μαγαζιά, που δίνουν το δικό τους ιδιαίτερο στίγμα στην περιοχή και, τις υπερσύγχρονες κατοικίες. Λίγα μέτρα πιο κάτω από την γκαλερί της κ. Καμχή, στο τετράγωνο που περικλείεται από τους δρόμους Μυλλέρου-Γερμανικού- Μαραθώνος- Λεωνίδου, σε απόσταση 800 μέτρων από την Ομόνοια, κατασκευάζεται ένα τετραώροφο συγκρότημα με 40 διαμερίσματα (από 60 έως 195 τετραγωνικά μέτρα) που κοστίζουν από 230.000 έως 850.000 ευρώ. Το συγκρότημα διαθέτει μεταξύ άλλων βιοκλιματική στέγη, αυτόνομη θέρμανση με φυσικό αέριο και αίθριο. 

Τo Μεταξουργείο και ο Κεραμεικός είναι ένα κράμα φτώχειας, εναλλακτικής κουλτούρας και ελιτίστικης αισθητικής. Κι αυτό, πέρα από τους ανθρώπους, φαίνεται στις κατασκευές. Για την ανέγερση του συγκροτήματος έγινε, όπως λέει στα «ΝΕΑ» η αρχιτέκτων (εκπρόσωπος της εταιρείας στην επιτροπή αξιολόγησης) κ. Μαρία- Ρίτα Κάμπα, «για πρώτη φορά σε ιδιωτικό έργο ευρωπαϊκός αρχιτεκτονικός διαγωνισμός με 102 συμμετοχές». 

Ένας από αυτούς που αγόρασαν κατοικία στο συγκρότημα είναι και ο 70χρονος αρχιτέκτονας κ. Κυριάκος Κυριακίδης που μένει στο Χαλάνδρι. «Έχει ανοίξει πλέον ο δρόμος για την επιστροφή στο κέντρο. Εδώ υπάρχει η αίσθηση της γειτονιάς», λέει. «Το κέντρο ποτέ του δεν έχασε την αισθητική και την κουλτούρα του».

«Κρυφός χάρτης». Τον νέο κρυφό χάρτη της κτηματαγοράς διαμορφώνουν σήμερα το Μεταξουργείο, του Ψυρή, ο Βοτανικός, το Γκάζι, ο Κεραμεικός. Την εξάδα συμπληρώνει δειλά δειλά και η Ακαδημία Πλάτωνος, με μεγάλο ατού την εδώ και χρόνια σχεδιαζόμενη ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων που αναμένεται να δώσει το περισσότερο πράσινο από τις υπόλοιπες πέντε περιοχές. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι στην Ακαδημία Πλάτωνος πριν από 5 χρόνια τα διαμερίσματα πωλούνταν γύρω στα 2.200 ευρώ το τετραγωνικό και σήμερα πωλούνται από 2.800 έως 3.000. Πόλο έλξης για την ανάπτυξη της κατοικίας σε αυτές τις περιοχές αποτελούν και οι σταθμοί του Μετρό. Όπως εξηγεί στα «ΝΕΑ» η επικεφαλής της Μονάδας Υποστήριξης και Αξιολόγησης (ΜΥΑ) του Δήμου Αθηναίων τοπογράφος κ. Τασία Λαγουδάκη, «οι νέες περιοχές του κέντρου που έχουν όλες τις προοπτικές για τη δημιουργία κατοικίας απλώνονται μεταξύ των δυο κέντρων της Αθήνας: του νέου επιχειρηματικού που δημιουργείται στον Ελαιώνα και του ιστορικού που θα αλληλοσυμπληρώνονται. Προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και η σχεδιαζόμενη από τον δήμο πεζοδρόμηση της οδού Αθηνάς, αλλά και η χρησιμοποίηση υλικών στους υπό ανάπλαση δρόμους με μικρή απορροφητικότητα της ηλιακής ενέργειας προκειμένου να αλλάξει το μικροκλίμα της περιοχής». 

Σχέδιο αξιοποίησης. Την ίδια ώρα, στον Δήμο Αθηναίων επεξεργάζονται σχέδιο (θα ανακοινωθεί τον ερχόμενο μήνα) για την αξιοποίηση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων στο Μεταξουργείο και του Ψυρρή ελαχιστοποιώντας έτσι την γραφειοκρατία που αποτρέπει τώρα τους ιδιοκτήτες να κάνουν την παραμικρή επένδυση για την ανακαίνισή τους. Σήμερα, έχουν καταγραφεί 211 εγκαταλελειμμένα σπίτια στο Μεταξουργείο και 110 στου Ψυρρή. 

Η ανασφάλεια έδιωξε τους κατοίκους

O κ. Παναγιώτης Γεωργακόπουλος, πρώην πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Ελλάδας, επισημαίνει ότι «εξαιτίας της ανασφάλειας που υπάρχει από την ελλιπή αστυνόμευση σε πολλές περιοχές του κέντρου, το πρώτο κύμα της επιστροφής σταμάτησε πριν από περίπου 4 χρόνια. Τότε, πολλές κατασκευαστικές εταιρείες αγόρασαν πολύ φθηνά οικόπεδα και κτίρια, με συνέπεια σήμερα να πωλούν πολύ ακριβά». Όπως υποστηρίζει η αρχιτέκτων και μέλος του Δικτύου Νομαδικής Αρχιτεκτονικής κ. Ελένη Τζιρτζιλάκη, «η φυσιογνωμία του κέντρου αλλάζει βίαια από τα παιχνίδια του real estate, με συνέπεια να μετατρέπεται περιοχή για λίγους. Προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και όλη η ιστορία για το αν είναι επικίνδυνο ή όχι το κέντρο τη νύχτα από μετανάστες και τοξικομανείς που αποτελούν τις κύριες αιτίες απομάκρυνσης πολλών κατοίκων».   

Από τον Δήμο Αθηναίων επισημαίνουν ότι οι μετανάστες ήρθαν στο κέντρο με τη μαζική έξοδο- κυρίως τη δεκαετία του ΄90-των Αθηναίων προς τα προάστια, αφού βρήκαν φθηνά σπίτια. «Η μόνη λύση να λυθεί η παραβατικότητα είναι να γυρίσει ο κόσμος στο κέντρο και να φωταγωγηθούν οι γειτονιές», συμπληρώνει η κ. Τασία Λαγουδάκη. 

Η οικονομία προδιαγράφει το πολεοδομικό μοντέλο

Σύμφωνα με τον αντιπρύτανη του ΕΜΠ, καθηγητή Πολεοδομίας κ. Γιάννη Πολύζο, «η οικονομία είναι αυτή που σήμερα δημιουργεί τις κατάλληλες- ή αναγκαίες συνθήκες- για την επιστροφή της κατοικίας στην πόλη». Όπως λέει: «Τη δεκαετία τού ΄80, που όλοι έφευγαν για τα προάστια, χρειαζόμουν 15 λεπτά για να φθάσω από το Σύνταγμα στα Μελίσσια, όπου μένω.   

Σήμερα, θέλω τουλάχιστον μία ώρα. Έτσι, ο κόσμος λαμβάνει υπόψη του την απώλεια χρόνου, τα ατελείωτα μποτιλιαρίσματα, την αύξηση της τιμής της βενζίνης και βρίσκει πιο συμφέρον να μένει στο κέντρο και να κινείται με τα πόδια». 

Η αρχή έγινε από τα παλιά βιομηχανικά κτίρια- και αποθήκες- που μπήκαν στο στόχαστρο των επενδυτών στην αγορά ακινήτων. 

Μετράπηκαν σε σύγχρονα loft και μοσχοπουλιούνταιακόμη και έως 8.000 το τετραγωνικό (!)- κυρίως σε εργένηδες, ζευγάρια χωρίς παιδιά- επειδή διαθέτουν μόνο ένα υπνοδωμάτιο- και καλλιτέχνες. Τώρα, η επιστροφή αρχίζει σιγά σιγά να αφορά και οικογένειες, γι΄ αυτό και κατασκευάζονται συγκροτήματα με κλασικές κατοικίες και όχι μόνο με lofts, όπως γινόταν μέχρι πρότινος. Όπως εξηγούν στελέχη κατασκευαστικών εταιρειών «για να προσελκύσεις κόσμο και να έχεις κέρδος πρέπει να πουλήσεις ένα ιδιαίτερο προϊόν. Έτσι εξηγούνται οι υπερκατασκευές μέσα στις φτωχές γειτονιές. Όμως η… τρέλα κοστίζει, γι΄ αυτό και είναι τόσο ακριβά». Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθήνας κ. Γιάννη Ρεβύθη «οι τιμές πλέον είναι εξωπραγματικά υψηλές και, παρά το γεγονός ότι όλοι φωνάζουν, δεν πέφτουν». 

Πώς διαμορφώνεται η αγορά ακινήτων

Περιζήτητοι χώροι κατοικίας που πωλούνται έως και 8.000 ευρώ το τετραγωνικό στις άλλοτε εγκαταλελειμμένες περιοχές σε Γκάζι, Μεταξουργείο, Κεραμεικό

Το σπίτι μου, το εργοστάσιο σαπουνιών

Έκρηξη στην αγορά και ενοικίαση παλιών βιομηχανικών χώρων στο ιστορικό κέντρο, σε τιμές Εκάλης

Του Προκόπη Γιογιακά, στα Νέα

«Η δουλειά μου στον Πειραιά απέχει από την Πειραιώς μόλις 15 λεπτά. Για έναν άνθρωπο σαν καιεμένα που δεν οδηγεί και του αρέσει να κινείται στο Γκάζι, τον Κεραμεικό αλλά και στο κέντρο της πόλης, όπου έχεις τα πάντα δίπλα σου, η περιοχή και το σπίτι είναι ιδανικό». 

Η 30χρονη Ελληνοαυστραλη ναυλομεσίτρια Βίκυ Κουμή μένει από το περασμένο Πάσχα σε ένα loft 130 τετραγωνικών μέτρων σε διατηρητέο βιομηχανικό κτίριο επί της οδού Πειραιώς. Το υπό διαμόρφωση κτίριο (Τhission Lofts)- παλιό εργοστάσιο μακαρονιών και σαπουνοποιείο- περιλαμβάνει 19 lofts, από 80 έως 230 τετραγωνικά μέτρα, έναν χώρο πολλαπλών χρήσεων 718 τετραγωνικών μέτρων, 3 χώρους καταστημάτων και υπόγειο χώρο στάθμευσης 20 θέσεων. «Εκτός από το αισθητικό κομμάτι, αφού πρόκειται για έναν ιδιαίτερο χώρο, με το να μένω σε ένα παλιό διατηρητέο βιομηχανικό κτίριο έχω και ορισμένα οφέλη που δεν είχα στο προηγούμενο σπίτι μου στην Πειραϊκή: δεν πληρώνω για πετρέλαιο αφού χρησιμοποιούμε φυσικό αέριο, δεν νιώθω ανασφάλεια αφού υπάρχει θυρωρός επί 24ώρου βάσεως, έχω εξασφαλίσει θέση πάρκινγκ και υπάρχει εξοπλισμένο γυμναστήριο», συμπληρώνει η κ. Κουμή. «Μπορεί να ακούγεται παράξενο αλλά στο πίσω μέρος, αυτό που δεν βλέπει στην Πειραιώς, υπάρχει ακόμη και ένας μικρός κήπος 25 τετραγωνικών μέτρων». 

Τιμές Εκάλης. Τα παλιά εγκαταλελειμμένα βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες έχουν μπει τα τελευταία χρόνια στο στόχαστρο των επενδυτών στην αγορά ακινήτων. Οι άλλοτε «εστίες μόλυνσης» των εγκαταλελειμμένων περιοχών του κέντρου της πρωτεύουσας- Γκάζι, Μεταξουργείο και Κεραμεικός- έχουν γίνει περιζήτητοι χώροι κατοικίας και έχουν φθάσει σήμερα να πωλούνται ακόμη και 8.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (!). 

35άρηδες. Οι συγκάτοικοι της κ. Βίκυς Κουμή, σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό κ. Κωνσταντίνο Πολίτη, η εταιρεία του οποίου βρίσκεται πίσω από την ανακατασκευή του βιομηχανικού κτιρίου, «είναι κατά κύριο λόγο 35άρηδες με υψηλές αποδοχές που ζουν και εργάζονται γύρω από το κέντρο, αλλά και μεγαλύτερης ηλικίας άνθρωποι, που αφού μεγάλωσαν τα παιδιά τους επιστρέφουν και πάλι στο κέντρο της πόλης. Όλα τα loft στο παλιό διατηρητέο πρώην εργοστάσιο της οδού Πειραιώς έχουν μόνο μία κρεβατοκάμαρα και γι΄ αυτό δεν τα προτιμούν ζευγάρια με παιδιά». Όπως επισημαίνει ο αρχιτέκτονας δρ πολεοδομος κ. Σπύρος Τσαγκαράτος, «η κατοικία σε παλιά εγκαταλελειμμένα κτίρια στο κέντρο της πόλης δεν είναι μόδα αλλά ανάγκη των καιρών. Πέρα από το γεγονός ότι με αυτά αναβιώνει η κατοικία στο κέντρο της πόλης, η χρήση τους είναι και οικολογική. Κι αυτό επειδή έχουμε νέες κατοικίες χωρίς κατασκευή νέων κτιρίων, ενώ δεν χρειάζεται να ανασκευαστούν τα μικρά σπίτια που υπάρχουν ακόμη στο κέντρο αφού πέρα από το γεγονός ότι είναι δύσκολο τεχνικά, δεν συμφέρει οικονομικά τους κατασκευαστές. Το μειονέκτημά τους είναι ότι δεν ενδείκνυνται για κλασικές οικογένειες, αφού συνήθως τα βιομηχανικά κτίρια είναι “τυφλά”, δεν διαθέτουν δηλαδή παράθυρο». 

Η ιστορία. Σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό κ. Κωνσταντίνο Πολίτη, η εξέλιξη του μοντέρνου loft άρχισε στα τέλη της δεκαετίας του ΄50, από το Μανχάταν. Τότε, κυρίως καλλιτέχνες, άρχισαν να μετακομίζουν σε εγκαταλελειμμένα βιομηχανικά κτίρια- υφαντουργίες, επιπλοποιίες, τυπογραφεία, αποθήκες κ.ά.- αναζητώντας φθηνούς ενιαίους ψηλοτάβανους χώρους όπου μπορούσαν να χωρέσουν οι τεράστιοι καμβάδες τους. Τα loft ως κατασκευές είναι ταυτισμένα με ενιαίους χώρους ψηλοτάβανους- πάνω από 3,80 μέτρα- με εμφανείς σωληνώσεις, ξύλινα δοκάρια και υπερμεγέθη παράθυρα. 

Στην Ελλάδα η νέα τάση, όπως εξηγεί ο αρχιτέκτονας δρ πολεοδόμος κ. Σπύρος Τσαγκαράτος, άρχισε να εξαπλώνεται τα τελευταία 8-10 χρόνια, κυρίως με ανακατασκευές παλιών αποθηκών στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, πάνω από εμπορικά καταστήματα, που κατά κύριο λόγο προτιμούσαν φοιτητές και διαζευγμένοι. 

Σήμερα οι τιμές έχουν εκτοξευτεί στα υψη. «Από 2.000 ευρώ που κόστιζε το τετραγωνικό το 2000, σήμερα το τετραγωνικό ξεπερνά τις 4.000 ευρώ», λέει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθήνας κ. Γιάννης Ρεβύθης. «Μάλιστα, όσα είναι στον τελευταίο όροφο, διαθέτουν roof garden και έχουν θέα στον Λυκαβηττό και την Ακρόπολη κοστίζουν 8.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Η ζήτηση είναι μεγάλη, γεγονός που δείχνει ότι ο κόσμος ψάχνει έξυπνες λύσεις για να επιστρέψει στο κέντρο της πόλης», προσθέτει. 

«Πρόκληση». Σύμφωνα με τον αντιπρύτανη του ΕΜΠ, καθηγητή Πολεοδομίας κ. Γιάννη Πολύζο, «η επαναχρησιμοποίηση των παλιών βιομηχανικών κτιρίων γίνεται σε όλες τις πρωτεύουσες της Ευρώπης, κυρίως στο Λονδίνο και το Παρίσι. Και αποτελεί μια πρόκληση για όλους τους αρχιτέκτονες, αφού διατηρώντας το κέλυφος του κτιρίου έχουν τη δυνατότητα να διαμορφώσουν μεγάλους ενιαίους χώρους με ιδιαίτερο χαρακτήρα». 

Εμπόδιο το θέμα της ασφάλειας

Όπως υποστηρίζει ο πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Ελλάδας κ. Παναγιώτης Γεωργακόπουλος, «η επιστροφή στο κέντρο είναι πλέον πραγματικότητα για πολύ κόσμο εξαιτίας των κυκλοφοριακών προβλημάτων αλλά και της αύξησης των τιμών στα καύσιμα που κάνουν τις μακρινές διαδρομές απαγορευτικές». 

Ωστόσο, σύμφωνα με τον ίδιο, «εμπόδιο στη μαζική επιστροφή εξακολουθεί να παραμένει το θέμα της ασφάλειας σε πολλές περιοχές του κέντρου, όπου όταν βραδιάσει η αστυνόμευση είναι ανύπαρκτη. Παράδειγμα προς μίμηση αποτέλεσε η Πλάκα. 

Όμως επειδή την περιοχή επέλεξαν για κατοικία κυρίως πλούσιοι, όσοι δεν είχαν τα απαιτούμενα χρήματα για να αγοράσουν στην Πλάκα άρχισαν να στρέφονται στις γύρω περιοχές». Την ίδια άποψη έχει και ο αρχιτέκτονας κ. Θωμάς Τσιρόπουλος. «Η ανάγκη στην Αθήνα για ανακατασκευασμένα πρώην βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες ξεκίνησε πρώτα για χώρους γραφείων», λέει. «Όταν πριν από μερικά χρόνια έλεγες ότι θα ανοίξεις γραφείο στο Γκάζι ή το Μεταξουργείο, σε κοίταζαν περίεργα. 

Όσοι ωστόσο το τόλμησαν, εκ των υστέρων αποδείχθηκε ότι έπραξαν σωστά». 

Ερωτηματικά για αντισεισμική καταλληλότητα και επικίνδυνες ουσίες

Σύμφωνα με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ), «οι συνθήκες ανακαίνισης αυτών των κτιρίων, κατά τις τελευταίες τρεις δεκαετίες, δεν είναι γνωστές. Και σε μερικές περιπτώσεις είναι δυστυχώς πιθανόν η μελέτη και η εκτέλεση των παρεμβάσεων να μην εγγυώνται την αντισεισμική ασφάλεια… Μέχρι στιγμής, δεν υπάρχει συνολική καταγραφή για τα πρώην βιομηχανικά κτίρια και τις αποθήκες που υπάρχουν και προορίζονται για κατασκευή lofts». 

Όπως λέει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος του Συλλόγου Πολιτικών Μηχανικών Ελλάδας κ. Δημήτρης Παπαγιαννίδης, «πολλά από αυτά τα κτίρια ήταν αποθήκες όπου- κυρίως στη δεκαετία του ΄50- αποθηκεύονταν επικίνδυνες τοξικές ουσίες, αφού δεν υπήρχαν περιορισμοί από τη νομοθεσία. Αυτές οι ουσίες έχουν εμποτίσει τους τοίχους και αν δεν προηγηθεί ειδική μελέτη και καθαρισμός- συνήθως με αμμοβολή- τότε τα κτίρια είναι επικίνδυνα για τους ενοίκους». Σύμφωνα με τον ίδιο, «άλλη είναι η φιλοσοφία για την κατασκευή μιας αποθήκης ή εργοστασίου και άλλη για την κατασκευή ενός κτιρίου για κατοικία. Όσα από αυτά τα παλιά κτίρια είναι διατηρητέα, να παραμένουν ως έχουν και τα υπόλοιπα δεν υπάρχει λόγος να παραμένουν, και πρέπει να κατεδαφίζονται».